Saudi Arabia · Riyadh3 min read

Riyadh, One Year Into the Rent Freeze: What the National Data Show

National rent inflation has roughly halved since Riyadh's September 2025 freeze, national transaction values have fallen sharply and prices are holding. What GASTAT, the Ministry of Justice and REGA show one year on, and where the data stop short of Riyadh.

Published: 15 Sep 2026
Data as of: Aug 2026

+4.2%: Riyadh region real estate prices, Q2 2026 YoY (GASTAT)
-51.5%: Saudi (national) transaction value, H1 2026 YoY (Ministry of Justice)
60,000+: White Land fee invoices issued in Riyadh, 1 Jan 2026

On this page

On 25 September 2025, a Royal Decree froze annual rent increases for five years on new and existing residential and commercial leases inside Riyadh's urban boundary. Leases must be registered on the Ejar platform, renewals are automatic unless notice is given, and violations can draw fines of up to 12 months' rent. Twelve months on, the official data show a market shaped by policy: slower rent inflation, much thinner trading and prices that have held.

Rents: the inflation line bends

In August 2025, GASTAT recorded actual rents for housing up 7.6% year on year, the largest single driver of Saudi inflation. In August 2026, the same line stood at 3.9%, with a month-on-month rise of 0.2%. Headline inflation held at 1.8% for a fourth consecutive month.

A caution on attribution: the CPI rent series is national and does not isolate Riyadh. The freeze is the most direct policy change in the period, but conditions in other cities also feed the index. The direction is clear; a Riyadh-only rent series has not been published.

Transactions: sharply lower, and harder to compare

Ministry of Justice data from the Real Estate Market show Saudi property transactions worth SAR 82.2 billion in H1 2026, down 51.5% from SAR 169.4 billion a year earlier. The number of deals fell 26.4% to 161,900. The average price per square metre fell 11.4% to SAR 1,965, a far smaller drop than in values or volumes.

Those figures carry a caveat for the capital. In May 2026, REGA and the Ministry of Justice said all property transactions within Riyadh's urban boundary would be processed exclusively through the Real Estate Registry, after more than 1.25 million properties across 52 zones had been declared. Year-on-year comparisons from the Real Estate Market therefore do not capture Riyadh like-for-like, and we read the H1 decline as a national signal rather than a Riyadh measure. Part of the fall in recorded transactions may reflect that shift in where Riyadh deals are recorded, rather than a drop in activity alone.

Prices: land up, villas down

Values have not followed volumes down. GASTAT's Real Estate Price Index rose 1.3% year on year in Q2 2026 and 3.0% on the quarter, after a 1.6% annual fall in Q1. Residential prices rose 2.6%, led by residential plots up 6.3% and apartments up 1.1%, while villas fell 9.7%. The Riyadh region swung from a 4.4% annual decline in Q1 to a 4.2% rise in Q2.

Riyadh is not correcting. It is being re-priced from the land up, by policy.

White land: the other lever

The revised White Land fee does much of the rest. On 1 January 2026, the Ministry of Municipalities and Housing issued more than 60,000 invoices in Riyadh in the first billing cycle under the new rules. The fee applies to plots of more than 5,000 square metres in designated urban zones, at annual rates from 2.5% of land value in low-priority areas to 10% in maximum-priority areas. Owners have 60 days to object, and the revenue is directed to housing projects.

The fee works alongside the directives of 29 March 2025, which lifted development restrictions on a total of 81.48 square kilometres of north Riyadh and tasked the Royal Commission for Riyadh City with offering 10,000 to 40,000 residential plots a year for five years at a capped SAR 1,500 per square metre.

What it means

The Riyadh market of 2026 is quieter, with slower rent growth and a higher cost of holding idle land. For investors, annual rent increases in the capital are frozen until September 2030, which shifts the return case towards capital value and development margin. For households, the test is whether new supply arrives fast enough to keep the rent line bending when the freeze is no longer the only brake. The next official checkpoints are GASTAT's Q3 2026 price index and the first Riyadh transaction series published from the Real Estate Registry.

في ٢٥ سبتمبر ٢٠٢٥ صدر مرسوم ملكي بتجميد الزيادة السنوية في قيمة الإيجار لمدة خمس سنوات على عقود الإيجار السكنية والتجارية، القائمة والجديدة، داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض. ويلزم القرار بتسجيل العقود في منصة «إيجار»، ويجعل التجديد تلقائياً ما لم يُقدَّم إشعار بخلاف ذلك، ويعاقب المخالفين بغرامات تصل إلى قيمة إيجار ١٢ شهراً. وبعد اثني عشر شهراً، ترسم البيانات الرسمية صورة سوق تقودها السياسات: تضخم إيجارات أبطأ، وتداول أضعف بكثير، وأسعار صامدة.

الإيجارات: منحنى التضخم ينحني

في أغسطس ٢٠٢٥ سجلت الهيئة العامة للإحصاء ارتفاع الإيجارات الفعلية للسكن بنسبة ٧٫٦٪ على أساس سنوي، لتكون المحرك الأكبر للتضخم في المملكة. وفي أغسطس ٢٠٢٦ بلغ البند ذاته ٣٫٩٪، مع ارتفاع شهري قدره ٠٫٢٪. واستقر التضخم العام عند ١٫٨٪ للشهر الرابع على التوالي.

وينبغي الحذر في تفسير هذه الأرقام: فسلسلة الإيجارات في مؤشر أسعار المستهلك وطنية ولا تعزل الرياض. ويبقى التجميد التغيير الأكثر مباشرة في السياسات خلال هذه الفترة، لكن أوضاع المدن الأخرى تنعكس أيضاً على المؤشر. الاتجاه واضح، غير أن سلسلة إيجارات خاصة بالرياض لم تُنشر بعد.

الصفقات: تراجع حاد ومقارنة أصعب

تُظهر بيانات البورصة العقارية التابعة لوزارة العدل أن قيمة الصفقات العقارية في المملكة بلغت ٨٢٫٢ مليار ريال في النصف الأول من ٢٠٢٦، بانخفاض ٥١٫٥٪ عن ١٦٩٫٤ مليار ريال قبل عام. وتراجع عدد الصفقات ٢٦٫٤٪ إلى ١٦١٬٩٠٠ صفقة. أما متوسط سعر المتر المربع فانخفض ١١٫٤٪ إلى ١٬٩٦٥ ريالاً، وهو تراجع أقل بكثير مما سجلته القيم والأحجام.

لكن هذه الأرقام تحمل تحفظاً يخص العاصمة. ففي مايو ٢٠٢٦ أعلنت الهيئة العامة للعقار ووزارة العدل أن جميع التصرفات العقارية داخل النطاق العمراني للرياض ستُنفذ حصرياً عبر السجل العقاري، بعد الإقرار بأكثر من ١٫٢٥ مليون عقار في ٥٢ منطقة عقارية. ولذلك لا تعكس المقارنات السنوية لبيانات البورصة العقارية حال الرياض على نحو متطابق، ونقرأ تراجع النصف الأول بوصفه مؤشراً وطنياً لا مقياساً خاصاً بالرياض. وقد يعكس جزء من تراجع الصفقات المسجلة هذا التحول في جهة تسجيل صفقات الرياض، لا انخفاض النشاط وحده.

الأسعار: الأراضي ترتفع والفلل تتراجع

لم تتبع القيم مسار الأحجام نحو الانخفاض. فقد ارتفع الرقم القياسي لأسعار العقارات الصادر عن الهيئة العامة للإحصاء ١٫٣٪ على أساس سنوي في الربع الثاني من ٢٠٢٦، و٣٫٠٪ على أساس ربعي، بعد انخفاض سنوي نسبته ١٫٦٪ في الربع الأول. وصعدت أسعار القطاع السكني ٢٫٦٪، بقيادة قطع الأراضي السكنية التي ارتفعت ٦٫٣٪ والشقق ١٫١٪، في حين تراجعت الفلل ٩٫٧٪. وتحولت منطقة الرياض من انخفاض سنوي بنسبة ٤٫٤٪ في الربع الأول إلى ارتفاع بنسبة ٤٫٢٪ في الربع الثاني.

الرياض لا تمر بتصحيح، بل يُعاد تسعيرها من الأرض صعوداً بفعل السياسات.

الأراضي البيضاء: الرافعة الأخرى

تتولى رسوم الأراضي البيضاء المعدلة جانباً كبيراً من المهمة. ففي ١ يناير ٢٠٢٦ أصدرت وزارة البلديات والإسكان أكثر من ٦٠٬٠٠٠ فاتورة في الرياض ضمن أول دورة فوترة وفق القواعد الجديدة. وتُفرض الرسوم على الأراضي التي تتجاوز مساحتها ٥٬٠٠٠ متر مربع داخل النطاقات العمرانية المحددة، بنسب سنوية تتراوح بين ٢٫٥٪ من قيمة الأرض في المناطق منخفضة الأولوية و١٠٪ في المناطق ذات الأولوية القصوى. وللملاك مهلة ٦٠ يوماً للاعتراض، وتُوجَّه الإيرادات إلى مشاريع الإسكان.

وتعمل الرسوم إلى جانب توجيهات ٢٩ مارس ٢٠٢٥، التي رفعت القيود عن تطوير مساحة إجمالية قدرها ٨١٫٤٨ كيلومتر مربع في شمال الرياض، وكلفت الهيئة الملكية لمدينة الرياض بطرح ما بين ١٠٬٠٠٠ و٤٠٬٠٠٠ قطعة أرض سكنية سنوياً على مدى خمس سنوات بسعر لا يتجاوز ١٬٥٠٠ ريال للمتر المربع.

ماذا يعني ذلك

سوق الرياض في ٢٠٢٦ أهدأ، مع نمو أبطأ في الإيجارات وكلفة أعلى لإبقاء الأراضي معطلة. وبالنسبة إلى المستثمرين، تبقى الزيادات السنوية في الإيجارات بالعاصمة مجمدة حتى سبتمبر ٢٠٣٠، ما ينقل مصدر العائد نحو نمو القيمة الرأسمالية وهامش التطوير. أما بالنسبة إلى الأسر، فالاختبار هو ما إذا كان المعروض الجديد سيصل بالسرعة الكافية لإبقاء منحنى الإيجارات في مسار الانحناء حين لا يعود التجميد أداة الكبح الوحيدة. والمحطتان الرسميتان التاليتان هما الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الثالث من ٢٠٢٦، وأول سلسلة لصفقات الرياض تصدر من السجل العقاري.

Official data

Reporting

Figures as published by the cited authorities, for the periods stated, and subject to their revision. Editorial analysis, not investment advice.

PreviousBahrain H1 2026: Sales Value Falls 15%; Non-GCC Foreign Buyer Numbers Drop 43%NextThe Peg Bites Back: Gulf Rates Turn Higher in 2026

MoreSaudi Arabia

13 Aug 2026Saudi Arabia · RegulationSaudi Foreign Ownership in 2026: The Law, the Zones, the Fees and the Data Still Missing2%3 min read 20 Jul 2026Saudi Arabia · RiyadhRiyadh After the Giga-Project Reset: What Official Data Show on Deals, Prices and Priorities+4.2%3 min read 28 Sep 2026GCC · PropTechTitle on the Ledger: Gulf Tokenisation Moves Toward Law7.8M4 min read

All insights

The Insights briefing

Read the market before it moves.

Rarely in your inbox. Always on the record.

Subscribe Request a briefing