Saudi Arabia · Riyadh3 min read

Riyadh After the Giga-Project Reset: What Official Data Show on Deals, Prices and Priorities

PIF's 2026-2030 strategy re-sequences the flagship projects while regulation re-prices Riyadh housing. Transaction values are sharply lower, but GASTAT shows Riyadh prices up 4.2% in Q2 2026.

Published: 20 Jul 2026
Data as of: Q2 2026

USD 199bn: PIF investment in new Saudi projects, 2021-2025
SAR 82.2bn: Saudi transaction value, H1 2026, down 51.5% YoY (Ministry of Justice)
81.48 km²: North Riyadh land released for development (Mar 2025 directives)

On this page

Two stories now run through Riyadh real estate. The state's flagship projects are being re-sequenced under a new investment strategy, and the capital's housing market is being re-priced by regulation. Read together, the official data show a market that is trading far less but is not falling in price.

The giga-project reset, in official words

In October 2025, Finance Minister Mohammed Al-Jadaan described the guidance from Crown Prince Mohammed bin Salman: if a project no longer makes sense, the government will not hesitate to change it, suspend it or extend it. He added that the Public Investment Fund had completed a comprehensive portfolio review.

The result arrived in April 2026, when PIF's board approved the fund's 2026-2030 strategy. It describes a shift from rapid growth to sustained value creation, organises investments into Vision, Strategic and Financial portfolios, and groups domestic activity into six ecosystems, among them urban development and livability; tourism, travel and entertainment; and NEOM. PIF reported investing more than USD 199 billion in new projects in Saudi Arabia between 2021 and 2025, with assets under management above USD 900 billion.

At project level, delivery has continued. Six Flags Qiddiya City opened at the end of December 2025, and in March 2026 the King Salman Park Foundation announced more than USD 3.8 billion in new private-sector commitments, bringing committed investment across five development packages to more than USD 5.3 billion.

Riyadh housing: fewer deals, firm prices

The more direct force on Riyadh housing has been regulation. On 29 March 2025, the Crown Prince directed the lifting of development restrictions on a total of 81.48 square kilometres in north Riyadh and tasked the Royal Commission for Riyadh City with supplying 10,000 to 40,000 residential plots a year for five years at a capped SAR 1,500 per square metre. A five-year rent freeze followed in September 2025, and the revised White Land fee began billing Riyadh landowners in January 2026.

Transaction data show the effect. Real Estate Market data from the Ministry of Justice, as reported in March 2026, recorded around 53,000 Riyadh deals worth about SAR 65 billion in the twelve months after the March 2025 directives, against about SAR 181 billion in the preceding year, a 64% fall in value. Nationally, H1 2026 transactions totalled SAR 82.2 billion, down 51.5% year on year, with the number of deals down 26.4%.

Comparisons are becoming harder. Since May 2026, all transactions within Riyadh's urban boundary are processed through REGA's Real Estate Registry rather than the Ministry of Justice's Real Estate Market, so series from the two systems should not be read as like-for-like.

Prices tell a different story. GASTAT's Real Estate Price Index for the Riyadh region fell 4.4% year on year in Q1 2026, then rose 4.2% in Q2 2026, the third-highest regional reading. Nationally, residential plots rose 6.3% and apartments 1.1% in Q2, while villas fell 9.7%.

Capital is being redirected, not withdrawn: away from spectacle and towards districts, plots and delivery dates.

What to watch

Three official releases will shape the next reading: GASTAT's Q3 2026 price index, the first Riyadh transaction series from the Real Estate Registry, and project-level disclosure under PIF's new strategy. Since June 2026, several of Riyadh's flagship districts, including Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park and King Abdullah Financial District, have also been approved as foreign-ownership zones. That places them where both policies, tighter capital allocation and a wider buyer base, will be tested first.

تسير في سوق العقارات بالرياض اليوم قصتان متوازيتان: مشاريع الدولة الكبرى يُعاد ترتيب أولوياتها في ظل استراتيجية استثمارية جديدة، وسوق الإسكان في العاصمة يُعاد تسعيرها بفعل التنظيم. وعند قراءة البيانات الرسمية مجتمعة، تظهر سوق يتراجع فيها التداول كثيراً من دون أن تنخفض الأسعار.

إعادة ضبط المشاريع العملاقة بلغة رسمية

في أكتوبر ٢٠٢٥ نقل وزير المالية محمد الجدعان توجيه ولي العهد الأمير محمد بن سلمان: إذا لم يعد مشروع ما منطقياً، فلن تتردد الحكومة في تعديله أو تعليقه أو تمديده. وأضاف أن صندوق الاستثمارات العامة أنجز مراجعة شاملة لمحفظته.

وجاءت النتيجة في أبريل ٢٠٢٦، حين أقر مجلس إدارة الصندوق استراتيجيته للفترة ٢٠٢٦-٢٠٣٠. وتصف الاستراتيجية انتقالاً من مرحلة النمو السريع إلى مرحلة استدامة خلق القيمة، وتنظم الاستثمارات في ثلاث محافظ هي محفظة الرؤية والمحفظة الاستراتيجية والمحفظة المالية، وتجمع النشاط المحلي في ست منظومات، منها التطوير العمراني وجودة الحياة، والسياحة والسفر والترفيه، ونيوم. وأفاد الصندوق بأنه استثمر أكثر من ١٩٩ مليار دولار في مشاريع جديدة داخل المملكة بين ٢٠٢١ و٢٠٢٥، فيما تجاوزت أصوله المدارة ٩٠٠ مليار دولار.

وعلى مستوى المشاريع، استمر التنفيذ، إذ افتُتحت «سيكس فلاغز مدينة القدية» في أواخر ديسمبر ٢٠٢٥، وأعلنت مؤسسة حديقة الملك سلمان في مارس ٢٠٢٦ عن التزامات جديدة من القطاع الخاص تتجاوز ٣٫٨ مليار دولار، ليرتفع إجمالي الاستثمارات الملتزم بها عبر خمس حزم تطويرية إلى أكثر من ٥٫٣ مليار دولار.

الإسكان في الرياض: صفقات أقل وأسعار متماسكة

غير أن التأثير الأكثر مباشرة في سوق الإسكان بالرياض جاء من التنظيم. ففي ٢٩ مارس ٢٠٢٥ وجّه ولي العهد برفع القيود عن تطوير مساحة إجمالية قدرها ٨١٫٤٨ كيلومتر مربع في شمال الرياض، وكلّف الهيئة الملكية لمدينة الرياض بتوفير ما بين ١٠٬٠٠٠ و٤٠٬٠٠٠ قطعة أرض سكنية سنوياً على مدى خمس سنوات بسعر لا يتجاوز ١٬٥٠٠ ريال للمتر المربع. ثم تلا ذلك تجميد الإيجارات لخمس سنوات في سبتمبر ٢٠٢٥، وبدأت رسوم الأراضي البيضاء المعدلة تُفوتَر على ملاك الأراضي في الرياض في يناير ٢٠٢٦.

وتُظهر بيانات الصفقات أثر ذلك. فبحسب بيانات البورصة العقارية التابعة لوزارة العدل كما نُشرت في مارس ٢٠٢٦، سُجلت نحو ٥٣٬٠٠٠ صفقة في الرياض بقيمة تقارب ٦٥ مليار ريال خلال الأشهر الاثني عشر التي تلت توجيهات مارس ٢٠٢٥، مقابل نحو ١٨١ مليار ريال في العام السابق لها، أي بتراجع في القيمة نسبته ٦٤٪. وعلى المستوى الوطني بلغت قيمة الصفقات في النصف الأول من ٢٠٢٦ نحو ٨٢٫٢ مليار ريال، بانخفاض ٥١٫٥٪ على أساس سنوي، مع تراجع عدد الصفقات ٢٦٫٤٪.

وباتت المقارنة أكثر صعوبة. فمنذ مايو ٢٠٢٦ تُنفذ جميع التصرفات العقارية داخل النطاق العمراني للرياض عبر السجل العقاري التابع للهيئة العامة للعقار بدلاً من البورصة العقارية التابعة لوزارة العدل، ولذلك لا ينبغي قراءة السلاسل الصادرة عن النظامين على أنها متطابقة.

أما الأسعار فتروي قصة مختلفة. إذ انخفض الرقم القياسي لأسعار العقارات في منطقة الرياض، الصادر عن الهيئة العامة للإحصاء، بنسبة ٤٫٤٪ على أساس سنوي في الربع الأول من ٢٠٢٦، ثم ارتفع ٤٫٢٪ في الربع الثاني، وهي ثالث أعلى قراءة بين المناطق. وعلى المستوى الوطني ارتفعت قطع الأراضي السكنية ٦٫٣٪ والشقق ١٫١٪ في الربع الثاني، بينما تراجعت الفلل ٩٫٧٪.

رأس المال يُعاد توجيهه ولا ينسحب: بعيداً عن الإبهار ونحو الأحياء وقطع الأراضي ومواعيد التسليم.

ما ينبغي مراقبته

ثلاثة إصدارات رسمية ستحدد القراءة المقبلة: الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الثالث من ٢٠٢٦، وأول سلسلة لصفقات الرياض تصدر من السجل العقاري، والإفصاحات على مستوى المشاريع في إطار استراتيجية الصندوق الجديدة. ومنذ يونيو ٢٠٢٦ اعتُمد عدد من أبرز مناطق الرياض، ومنها بوابة الدرعية والمربع الجديد والقدية وحديقة الملك سلمان ومركز الملك عبدالله المالي، نطاقاتٍ لتملك غير السعوديين، ما يجعلها الميدان الأول لاختبار السياستين معاً: انضباط أشد في توزيع رأس المال، وقاعدة مشترين أوسع.

Official data

Royal Commission for Riyadh City, HRH Crown Prince directs measures to balance Riyadh's real estate sector (29 Mar 2025)

Reporting

Figures as published by the cited authorities, for the periods stated, and subject to their revision. Editorial analysis, not investment advice.

PreviousThe GCC Golden-Visa and Foreign-Ownership Map for 2026 NextSaudi Foreign Ownership in 2026: The Law, the Zones, the Fees and the Data Still Missing

MoreSaudi Arabia

15 Sep 2026Saudi Arabia · RiyadhRiyadh, One Year Into the Rent Freeze: What the National Data Show3.9%3 min read 13 Aug 2026Saudi Arabia · RegulationSaudi Foreign Ownership in 2026: The Law, the Zones, the Fees and the Data Still Missing2%3 min read 28 Sep 2026GCC · PropTechTitle on the Ledger: Gulf Tokenisation Moves Toward Law7.8M4 min read

All insights

The Insights briefing

Read the market before it moves.

Rarely in your inbox. Always on the record.

Subscribe Request a briefing