Bahrain · Market3 min read
Bahrain H1 2026: Sales Value Falls 15%; Non-GCC Foreign Buyer Numbers Drop 43%
Registered sales fell 14.8% to BHD 660.1m in H1 2026 on 2.9% fewer deals. Bahraini buyer numbers rose 4.0%, the number of non-GCC foreign buyers fell 43%, and July brought the strongest month of the year so far.
- Published
- 23 Aug 2026
- Data as of
- July 2026
- BHD 660.1m
- H1 2026 sales (-14.8% YoY), SLRB
- 394
- Non-GCC foreign buyers, H1 2026 (694 in H1 2025), SLRB
- BHD 130,000
- Golden Residency property threshold, since Nov 2025 (NPRA)
On this page
Share
Bahrain's property market lost value but little volume in the first half of 2026. The Survey and Land Registration Bureau (SLRB) recorded 4,950 sale transactions worth BHD 660.1 million in H1 2026, against 5,099 worth BHD 775.2 million in H1 2025: 2.9% fewer deals and 14.8% less value.
A weak first quarter, a firmer second
The damage came early in the year. SLRB's first-quarter report shows 2,195 sales worth BHD 283.9 million. On our arithmetic, that leaves about 2,755 sales worth BHD 376.3 million for the second quarter, 32.6% more in value than the first. March was the low point, with 339 sales as regional hostilities weighed on activity, according to SLRB figures reported by the Daily Tribune.
Off-plan buying was hit hardest. Off-plan sales contracts totalled BHD 25.27 million in the first quarter, down 29% on a year earlier, according to official figures reported by the Daily Tribune.
The summer points to stabilisation. SLRB figures reported by the Daily Tribune show 988 sales worth about BHD 134 million in July 2026, up from 857 in June and 770 in May. Those running counts come from SLRB's live statistics and differ slightly from its half-year report, which we use as the reference: the live tally put H1 at 5,038 sales worth BHD 671.03 million.
Who is buying, and where
Bahraini buyers carried the half. Bahraini owners accounted for BHD 597.0 million of first-half sales, about 90% of the total, and their number rose 4.0% to 5,155. GCC nationals held steady at 259 owners and BHD 30.6 million. Buyers of other nationalities pulled back most: 394 owners bought BHD 32.6 million of property, against 694 owners and BHD 49.9 million in H1 2025, a 43% fall in buyers.
By governorate, the Northern Governorate led at BHD 220.8 million, up 3.7%, while the Capital fell 34.0% to BHD 176.1 million. Land remained the largest category at BHD 315.6 million. House sales fell 29.8% in value to BHD 162.7 million, flats slipped to 1,287 deals worth BHD 91.6 million, and whole buildings rose 26.5% to BHD 80.9 million. Mortgage registrations rose 14.5% to 1,731.
Bahraini buyers carried the half; foreign buyers are the gap the residency cut was meant to close.
The foreign-buyer levers
On 26 November 2025 the Nationality, Passports and Residence Affairs (NPRA) at the Ministry of Interior cut the minimum property investment for Golden Residency from BHD 200,000 to BHD 130,000 (USD 345,000), a reduction of about 35%. Officials said the aim was to stimulate the real estate sector and let more foreign investors qualify. H1 2026 was the first full half-year under the lower threshold, and foreign buying fell rather than rose; with the regional backdrop, it is too early to judge the measure.
Where foreigners may buy is set out in SLRB's official ownership maps. Approved projects include Bahrain Bay, Reef Island, Water Garden City, Manama Lagoon, Nurana, Bahrain Marina and Bahrain Harbour in the Capital; Diyar Al Muharraq, Amwaj Islands, Dilmunia, Muharraq Lagoon and Investment Gateway Bahrain in Muharraq; Marsa Al Seef in the Northern Governorate; and Riffa Views, Durrat Al Bahrain, Danat Al Bahrain and Nuun Bahrain in the Southern Governorate, alongside designated mixed-use building zones.
What to watch
SLRB's third-quarter report will show whether July's rebound held through August and September, and whether foreign and off-plan buying begin to recover under the lower residency threshold.
خسرت السوق العقارية في البحرين جزءاً من قيمتها لكنها حافظت على معظم حجم تداولاتها في النصف الأول من ٢٠٢٦. فقد سجّل جهاز المساحة والتسجيل العقاري ٤٬٩٥٠ صفقة بيع بقيمة ٦٦٠٫١ مليون دينار بحريني في النصف الأول من ٢٠٢٦، مقابل ٥٬٠٩٩ صفقة بقيمة ٧٧٥٫٢ مليون دينار بحريني في النصف الأول من ٢٠٢٥، أي بانخفاض ٢٫٩٪ في عدد الصفقات و١٤٫٨٪ في القيمة.
ربع أول ضعيف وربع ثانٍ أمتن
تركّز التراجع في مطلع العام؛ إذ يُظهر تقرير الجهاز للربع الأول ٢٬١٩٥ صفقة بيع بقيمة ٢٨٣٫٩ مليون دينار بحريني. ووفق حساباتنا، يعني ذلك نحو ٢٬٧٥٥ صفقة بقيمة ٣٧٦٫٣ مليون دينار بحريني في الربع الثاني، بزيادة ٣٢٫٦٪ في القيمة عن الربع الأول. وكان مارس أدنى الأشهر بـ٣٣٩ صفقة بيع، مع تأثير التوترات الإقليمية على النشاط، بحسب أرقام الجهاز التي نشرتها صحيفة «ديلي تريبيون».
وكانت مبيعات البيع على الخارطة الأشد تضرراً؛ إذ بلغت قيمة عقود البيع على الخارطة ٢٥٫٢٧ مليون دينار بحريني في الربع الأول، بتراجع ٢٩٪ على أساس سنوي، وفق الأرقام الرسمية التي نشرتها صحيفة «ديلي تريبيون».
ويشير الصيف إلى استقرار. إذ تُظهر أرقام الجهاز التي نشرتها «ديلي تريبيون» ٩٨٨ صفقة بيع بقيمة نحو ١٣٤ مليون دينار بحريني في يوليو ٢٠٢٦، ارتفاعاً من ٨٥٧ صفقة في يونيو و٧٧٠ في مايو. وتستند هذه الأرقام المتراكمة إلى الإحصاءات الفورية للجهاز، وتختلف قليلاً عن تقريره نصف السنوي الذي نعتمده مرجعاً؛ إذ قدّرت الإحصاءات الفورية النصف الأول بـ٥٬٠٣٨ صفقة بقيمة ٦٧١٫٠٣ مليون دينار بحريني.
من يشتري وأين
حمل المشترون البحرينيون السوق خلال النصف الأول؛ إذ استحوذ الملاك البحرينيون على ٥٩٧٫٠ مليون دينار بحريني من المبيعات، أي نحو ٩٠٪ من الإجمالي، وارتفع عددهم ٤٫٠٪ إلى ٥٬١٥٥. واستقر مواطنو دول مجلس التعاون عند ٢٥٩ مالكاً بقيمة ٣٠٫٦ مليون دينار بحريني. أما المشترون من الجنسيات الأخرى فكانوا الأكثر تراجعاً، إذ اشترى ٣٩٤ مالكاً عقارات بقيمة ٣٢٫٦ مليون دينار بحريني، مقابل ٦٩٤ مالكاً بقيمة ٤٩٫٩ مليون دينار بحريني في النصف الأول من ٢٠٢٥، أي بانخفاض ٤٣٪ في عدد المشترين.
وعلى مستوى المحافظات، تصدّرت المحافظة الشمالية بقيمة ٢٢٠٫٨ مليون دينار بحريني، بارتفاع ٣٫٧٪، في حين تراجعت محافظة العاصمة ٣٤٫٠٪ إلى ١٧٦٫١ مليون دينار بحريني. وبقيت الأراضي الفئة الأكبر بقيمة ٣١٥٫٦ مليون دينار بحريني. وتراجعت قيمة مبيعات المنازل ٢٩٫٨٪ إلى ١٦٢٫٧ مليون دينار بحريني، وانخفضت صفقات الشقق إلى ١٬٢٨٧ صفقة بقيمة ٩١٫٦ مليون دينار بحريني، بينما ارتفعت مبيعات المباني الكاملة ٢٦٫٥٪ إلى ٨٠٫٩ مليون دينار بحريني. كما زادت تسجيلات الرهن العقاري ١٤٫٥٪ إلى ١٬٧٣١.
حمل المشترون البحرينيون النصف الأول، والمشترون الأجانب هم الفجوة التي أُريد لخفض حد الإقامة أن يسدّها.
أدوات جذب المشترين الأجانب
في ٢٦ نوفمبر ٢٠٢٥ خفّضت شؤون الجنسية والجوازات والإقامة بوزارة الداخلية الحد الأدنى للاستثمار العقاري المؤهِّل للإقامة الذهبية من ٢٠٠٬٠٠٠ دينار بحريني إلى ١٣٠٬٠٠٠ دينار بحريني (٣٤٥٬٠٠٠ دولار)، أي بنحو ٣٥٪. وأوضح المسؤولون أن الهدف تحفيز القطاع العقاري وتمكين عدد أكبر من المستثمرين الأجانب من الاستفادة من البرنامج. وكان النصف الأول من ٢٠٢٦ أول نصف عام كامل في ظل الحد الجديد، إلا أن مشتريات الأجانب تراجعت بدلاً من أن ترتفع؛ ومع الظروف الإقليمية، لا يزال الحكم على أثر الإجراء سابقاً لأوانه.
وتحدد خرائط التملك الرسمية الصادرة عن جهاز المساحة والتسجيل العقاري المواقع المتاحة لتملك غير البحرينيين. وتشمل المشاريع المعتمدة خليج البحرين وجزيرة الريف وواتر جاردن سيتي وخور المنامة ونورانا وبحرين مارينا ومرفأ البحرين في محافظة العاصمة؛ وديار المحرق وجزر أمواج وجزيرة دلمونيا وخور المحرق وبوابة الاستثمار البحرين في محافظة المحرق؛ ومرسى السيف في المحافظة الشمالية؛ والرفاع فيوز ودرة البحرين ودانة البحرين ونون البحرين في المحافظة الجنوبية، إلى جانب مناطق مخصصة للعمارات متعددة الاستخدامات.
ما الذي ينبغي مراقبته
سيكشف تقرير الجهاز للربع الثالث ما إذا كان انتعاش يوليو قد استمر خلال أغسطس وسبتمبر، وما إذا كانت مشتريات الأجانب ومبيعات البيع على الخارطة ستبدأ في التعافي في ظل الحد المخفّض للإقامة.
Official data
- Survey and Land Registration Bureau, Land Registration Report for H1 2026 ↗
- Survey and Land Registration Bureau, Real Estate Transactions During the First Quarter of 2026 ↗
- Survey and Land Registration Bureau, Other Nationalities Ownership in the Kingdom of Bahrain (official maps) ↗
- Nationality, Passports and Residence Affairs (Ministry of Interior), Golden Residency threshold lowered to BHD 130,000 (release, 26 Nov 2025) ↗
Figures as published by the cited authorities, for the periods stated, and subject to their revision. Editorial analysis, not investment advice.
MoreBahrain
The Insights briefing
Read the market before it moves.
Rarely in your inbox. Always on the record.