Menu

reos.altctrl.ai ↗ cos.altctrl.ai ↗ residante.com ↗
Request a briefing

Saudi Arabia · District signalsREOS Research5 min read

Saudi Arabia Q1–Q3 2026: How REOS District Signals Performed in Five Markets

REOS's Q1 2026 district calls posted positive reliable averages in four of five Saudi markets, led by BUILD districts in Riyadh, Makkah and Al Khobar. Jeddah was the exception, and thin trading changes several headline results.

Published
22 Oct 2026
Data as of
Q3 2026
+19.6%
Riyadh published Q1 calls, reliable average, Q1 to Q2 2026
+53.4%
Khobar Ash Shifa (BUILD), Q1 to Q3 2026
−0.7%
Jeddah Q1 model calls, reliable average, Q1 to Q3 2026

On this page

    Share

    Saudi Arabia is not one real estate market. Riyadh, Jeddah, Makkah, Madinah and the Eastern Province run on different district structures, deal patterns and price movements, and even inside one city, districts often move in opposite directions.

    This review tests REOS's Q1 2026 district signals across those five markets. In four of them, the reliable average of the called districts was positive. Jeddah was the exception. The misses are reported here alongside the gains.

    Five markets, five results

    Riyadh is the clearest test, because its Q1 calls were published. Its 17 calls recorded a reliable average of +19.6% from Q1 to Q2 2026, and 12 of the 17 districts rose. No Q3 transactions were recorded in Riyadh, so no Q1-to-Q3 result exists, and REOS withheld its Riyadh Q3 calls.

    In the other four markets, the Q1 calls were model calls that were not published, reviewed retrospectively to Q3 2026. Makkah's three well-traded calls averaged +31.5%. Madinah averaged +18.3%, excluding Bani Zafar, whose jump reflects what happened to sell rather than a real price change. The Eastern Province's reliable average was +18.2%. Jeddah's was −0.7%.

    The measurement windows and samples differ, so these five figures are not combined into one Saudi average.

    BUILD led where the signals worked

    Several of the strongest results came from BUILD districts, the signal for supply-led frontiers with an early development pipeline. In Riyadh, Alshifa rose +90.1%, Muayziliyah +61.9% and Alsafa +50.3% between Q1 and Q2. Riyadh's BUILD calls averaged +25.9%, with seven of nine higher, while its BUY calls averaged +3.7%.

    In Makkah, An Nawwariyah moved from SAR 1,279 to SAR 1,947 per square metre, a change of +52.2% by Q3. In the Eastern Province, Khobar Ash Shifa (+53.4%) and Khobar At Tahliyah (+41.1%) rose with more than 20 deals each in Q3. Madinah's strongest well-traded result was a BUY call: Jabal Eir, up +50.2%.

    The city tells you where the market is. The district tells you where to look.

    Where the model was challenged

    Jeddah's Q1 model calls did not work on absolute gains. Az Zomorod (+14.7%) and Al Jazirah (+14.5%) rose, but Al Najma (−13.3%) and As Safwa (−19.4%) fell, and the well-traded districts averaged about 0%. A BUY label on its own is not sufficient evidence: aggregate performance, dispersion between districts, sample size and entry timing all matter.

    Every market also had districts that fell. In Riyadh, Alsalihiyah moved −68.5% and Alkhalij −20.8%. Madinah's Az Zahirah fell −34.6%, and the Eastern Province's Jubail Al Arif Industrial −50.5%.

    Why thin data changes the conclusion

    A district average built on one to five sales moves with the mix of properties that happened to sell. Almasani in Riyadh recorded one deal in each quarter. Makkah's Az Zahra (−54.5%) and Madinah's Bani Zafar (+234.3%) are flagged as data-quality issues. This review separates those thin observations from results supported by substantial trading, and reports the reliable figure rather than the most flattering one.

    A later test: the Q2 calls

    A separate set of REOS Q2 2026 calls was measured from Q2 to Q3 2026, counting only calls with at least five Q3 deals. In all four markets tested, the reliable average was ahead of the city median: Makkah +29.8% against 0.0%, the Eastern Province +28.0% against −1.7%, Jeddah +7.4% against −6.5%, and Madinah +1.4% against −6.3%.

    A strong district result is evidence. A strong aggregate result requires a stronger test. REOS will keep measuring these calls, including the misses, as new quarters of registered transactions arrive.

    السعودية ليست سوقاً عقارياً واحداً. فالرياض وجدة ومكة والمدينة والمنطقة الشرقية تعمل بهياكل أحياء وأنماط صفقات وتحركات أسعار مختلفة، وداخل المدينة الواحدة كثيراً ما تتحرك الأحياء في اتجاهات متعارضة.

    يختبر هذا الاستعراض إشارات REOS على مستوى الأحياء للربع الأول ٢٠٢٦ عبر تلك الأسواق الخمس. وفي أربع منها كان المتوسط الموثوق للأحياء المُشار إليها إيجابياً. وكانت جدة الاستثناء. وتُعرض الإخفاقات هنا إلى جانب المكاسب.

    خمس أسواق، خمس نتائج

    الرياض أوضح اختبار، لأن إشاراتها في الربع الأول نُشرت. فقد سجّلت إشاراتها الـ١٧ متوسطاً موثوقاً بلغ +١٩٫٦٪ من الربع الأول إلى الثاني ٢٠٢٦، وارتفعت ١٢ حياً من ١٧. ولم تُسجَّل معاملات في الربع الثالث في الرياض، فلا توجد نتيجة من الأول إلى الثالث، وحجب REOS إشاراته للرياض في الربع الثالث.

    وفي الأسواق الأربع الأخرى كانت إشارات الربع الأول إشارات نموذجية غير منشورة، رُاجعت بأثر رجعي حتى الربع الثالث ٢٠٢٦. وبلغ متوسط إشارات مكة الثلاث ذات التداول الجيد +٣١٫٥٪. وبلغ متوسط المدينة +١٨٫٣٪، باستثناء بني ظفر، الذي يعكس قفزته ما بيع فعلياً لا تغيّراً حقيقياً في السعر. وبلغ المتوسط الموثوق للمنطقة الشرقية +١٨٫٢٪. أما جدة فبلغت −٠٫٧٪.

    وتختلف نوافذ القياس والعينات، لذا لا تُدمج هذه الأرقام الخمسة في متوسط سعودي واحد.

    BUILD قادت حيث نجحت الإشارات

    جاءت عدة من أقوى النتائج من أحياء BUILD، وهي إشارة الجبهات التي يقودها المعروض مع خطّة تطوير مبكرة. ففي الرياض ارتفعت الشفاء +٩٠٫١٪، والمعيزيلية +٦١٫٩٪، والصفا +٥٠٫٣٪ بين الربعين الأول والثاني. وبلغ متوسط إشارات BUILD في الرياض +٢٥٫٩٪، بارتفاع سبعة من تسعة، فيما بلغ متوسط إشارات BUY +٣٫٧٪.

    وفي مكة تحرّكت النوارية من ١٬٢٧٩ ريال إلى ١٬٩٤٧ ريال للمتر المربع، أي تغيّر بنسبة +٥٢٫٢٪ بحلول الربع الثالث. وفي المنطقة الشرقية ارتفعت الخبر الشفاء (+٥٣٫٤٪) والخبر التحلية (+٤١٫١٪) مع أكثر من ٢٠ صفقة لكل منهما في الربع الثالث. وأقوى نتيجة ذات تداول جيد في المدينة كانت إشارة BUY: جبل عير، بارتفاع +٥٠٫٢٪.

    المدينة تخبرك أين السوق. والحي يخبرك أين تنظر.

    حيث وُضع النموذج أمام التحدي

    لم تنجح إشارات جدة النموذجية للربع الأول في المكاسب المطلقة. فارتفع الزمرد (+١٤٫٧٪) والجزيرة (+١٤٫٥٪)، لكن النجمة (−١٣٫٣٪) والصفوة (−١٩٫٤٪) انخفضتا، وبلغ متوسط الأحياء ذات التداول الجيد نحو ٠٪. ووسم BUY وحده ليس دليلاً كافياً: فأداء المجموع، وتشتت الأحياء، وحجم العينة، وتوقيت الدخول كلها مهمة.

    وفي كل سوق أيضاً أحياء انخفضت. ففي الرياض تحرّكت الصالحية −٦٨٫٥٪ والخليج −٢٠٫٨٪. وانخفضت الظاهرة في المدينة −٣٤٫٦٪، والعارف الصناعية في الجبيل بالمنطقة الشرقية −٥٠٫٥٪.

    لماذا تغيّر البيانات الرفيعة الخلاصة

    يتأثر متوسط الحي المبني على صفقة إلى خمس صفقات بمزيج العقارات التي بيعت صدفة. فالمسائي في الرياض سجّل صفقة واحدة في كل ربع. وتُعلَّم الزهراء في مكة (−٥٤٫٥٪) وبني ظفر في المدينة (+٢٣٤٫٣٪) كمسائل جودة بيانات. ويفصل هذا الاستعراض تلك الملاحظات الرفيعة عن النتائج المدعومة بتداول جوهري، ويعرض الرقم الموثوق لا الأكثر إطراءً.

    اختبار لاحق: إشارات الربع الثاني

    قيست مجموعة منفصلة من إشارات REOS للربع الثاني ٢٠٢٦ من الربع الثاني إلى الثالث ٢٠٢٦، مع احتساب الإشارات ذات خمس صفقات على الأقل في الربع الثالث فقط. وفي الأسواق الأربع المختبرة كان المتوسط الموثوق متقدماً على وسيط المدينة: مكة +٢٩٫٨٪ مقابل ٠٫٠٪، والمنطقة الشرقية +٢٨٫٠٪ مقابل −١٫٧٪، وجدة +٧٫٤٪ مقابل −٦٫٥٪، والمدينة +١٫٤٪ مقابل −٦٫٣٪.

    نتيجة الحي القوية دليل. والنتيجة الإجمالية القوية تتطلب اختباراً أقوى. وسيواصل REOS قياس هذه الإشارات، بما في ذلك الإخفاقات، مع وصول أرباع جديدة من المعاملات المسجّلة.

    Overview

    نظرة عامة

    REOS Q1 2026 calls: five Saudi markets
    MarketCallsReliable averageWindowQualification
    Riyadh8 BUY, 9 BUILD+19.6%Q1 to Q2Published calls; no Q3 transactions recorded
    Makkah2 BUY, 3 BUILD+31.5%Q1 to Q3Three well-traded calls; small sample
    Madinah4 BUY, 4 BUILD+18.3%Q1 to Q3Excludes Bani Zafar
    Eastern Province14 BUY, 6 BUILD+18.2%Q1 to Q3Districts with five or more deals in Q1 and Q3
    Jeddah16 BUY, 2 BUILD−0.7%Q1 to Q3Weakest aggregate result

    Riyadh's Q1 calls were published. The Jeddah, Makkah, Madinah and Eastern Province figures are unpublished Q1 model calls reviewed retrospectively. Windows and samples differ, so no combined five-market average is shown.

    إشارات REOS للربع الأول ٢٠٢٦: خمس أسواق سعودية
    السوقالإشاراتالمتوسط الموثوقالنافذةالتأهيل
    Riyadh٨ BUY, ٩ BUILD+١٩٫٦٪Q1 to Q2Published calls; no Q3 transactions recorded
    Makkah٢ BUY, ٣ BUILD+٣١٫٥٪Q1 to Q3Three well-traded calls; small sample
    Madinah٤ BUY, ٤ BUILD+١٨٫٣٪Q1 to Q3Excludes Bani Zafar
    Eastern Province١٤ BUY, ٦ BUILD+١٨٫٢٪Q1 to Q3Districts with five or more deals in Q1 and Q3
    Jeddah١٦ BUY, ٢ BUILD−٠٫٧٪Q1 to Q3Weakest aggregate result

    نُشرت إشارات الرياض للربع الأول. وأرقام جدة ومكة والمدينة والمنطقة الشرقية إشارات نموذجية غير منشورة للربع الأول رُوجعت بأثر رجعي. وتختلف النوافذ والعينات، لذا لا يُعرض متوسط موحّد للأسواق الخمس.

    District results

    نتائج الأحياء

    Riyadh: published Q1 calls, Q1 to Q2 2026
    DistrictCallQ1 priceDeals Q1Q2 priceDeals Q2Change Q1 to Q2
    AlshifaBUILD1,893353,60011+90.1%
    MuayziliyahBUILD3,825156,1928+61.9%
    AlsafaBUILD4,0691096,11417+50.3%
    AljaradiyahBUY2,439163,4328+40.7%
    AlnaseemBUY3,107374,03813+30.0%
    DeerabBUILD1,588452,01943+27.1%
    AlkhalidiyahBUY2,384132,9929+25.5%
    AlmusfahBUY1,183391,4619+23.5%
    TuwaiqBUILD2,819423,27828+16.3%
    AlwisamBUILD2,554102,8075+9.9%
    AlkhairBUY1,384821,41771+2.3%
    UraidBUILD8098981571+0.7%
    JanadriyahBUILD2,894952,83855−1.9%
    AlmasaniBUY86017781−9.5%
    AlsalayBUY2,39882,05213−14.4%
    AlkhalijBUILD3,95253,1282−20.8%
    AlsalihiyahBUY3,36971,0616−68.5%

    Amber: fewer than five transactions in that quarter.

    BUILD averaged +25.9% (seven of nine up); BUY averaged +3.7%. No Q3 2026 transactions were recorded in Riyadh, so no Q1-to-Q3 result is reported.

    الرياض: إشارات الربع الأول المنشورة، من الأول إلى الثاني ٢٠٢٦
    الحيالإشارةسعر الربع الأولصفقات الأولسعر الربع الثانيصفقات الثانيالتغيّر من الأول إلى الثاني
    AlshifaBUILD١٬٨٩٣٣٥٣٬٦٠٠١١+٩٠٫١٪
    MuayziliyahBUILD٣٬٨٢٥١٥٦٬١٩٢٨+٦١٫٩٪
    AlsafaBUILD٤٬٠٦٩١٠٩٦٬١١٤١٧+٥٠٫٣٪
    AljaradiyahBUY٢٬٤٣٩١٦٣٬٤٣٢٨+٤٠٫٧٪
    AlnaseemBUY٣٬١٠٧٣٧٤٬٠٣٨١٣+٣٠٫٠٪
    DeerabBUILD١٬٥٨٨٤٥٢٬٠١٩٤٣+٢٧٫١٪
    AlkhalidiyahBUY٢٬٣٨٤١٣٢٬٩٩٢٩+٢٥٫٥٪
    AlmusfahBUY١٬١٨٣٣٩١٬٤٦١٩+٢٣٫٥٪
    TuwaiqBUILD٢٬٨١٩٤٢٣٬٢٧٨٢٨+١٦٫٣٪
    AlwisamBUILD٢٬٥٥٤١٠٢٬٨٠٧٥+٩٫٩٪
    AlkhairBUY١٬٣٨٤٨٢١٬٤١٧٧١+٢٫٣٪
    UraidBUILD٨٠٩٨٩٨١٥٧١+٠٫٧٪
    JanadriyahBUILD٢٬٨٩٤٩٥٢٬٨٣٨٥٥−١٫٩٪
    AlmasaniBUY٨٦٠١٧٧٨١−٩٫٥٪
    AlsalayBUY٢٬٣٩٨٨٢٬٠٥٢١٣−١٤٫٤٪
    AlkhalijBUILD٣٬٩٥٢٥٣٬١٢٨٢−٢٠٫٨٪
    AlsalihiyahBUY٣٬٣٦٩٧١٬٠٦١٦−٦٨٫٥٪

    الكهرماني: أقل من خمس معاملات في ذلك الربع.

    بلغ متوسط BUILD +٢٥٫٩٪ (سبعة من تسعة ارتفعت)؛ وبلغ متوسط BUY +٣٫٧٪. ولم تُسجَّل معاملات في الربع الثالث ٢٠٢٦ في الرياض، لذا لا تُعرض نتيجة من الأول إلى الثالث.

    Jeddah: Q1 model calls, Q1 to Q3 2026
    DistrictCallQ1 priceQ2 priceQ3 priceDeals Q3Change Q1 to Q3
    Az ZomorodBUY2,1493,1572,46615+14.7%
    Al JazirahBUY73878384512+14.5%
    Umm Hablain Al GharbiaBUILD3,1712,7093,41519+7.7%
    Al DurraBUY81188181711+0.7%
    Al FurqanBUY72668772328−0.5%
    An NadaBUY51250950492−1.7%
    Al NajmaBUY1,1081,07696125−13.3%
    As SafwaBUY88877771636−19.4%

    Amber: fewer than five transactions in that quarter.

    Umm Hablain Al Gharbia recorded 3 deals in Q1 and 4 in Q2. The well-traded Jeddah calls averaged about 0%.

    جدة: إشارات الربع الأول النموذجية، من الأول إلى الثالث ٢٠٢٦
    الحيالإشارةسعر الربع الأولسعر الربع الثانيسعر الربع الثالثصفقات الثالثالتغيّر من الأول إلى الثالث
    Az ZomorodBUY٢٬١٤٩٣٬١٥٧٢٬٤٦٦١٥+١٤٫٧٪
    Al JazirahBUY٧٣٨٧٨٣٨٤٥١٢+١٤٫٥٪
    Umm Hablain Al GharbiaBUILD٣٬١٧١٢٬٧٠٩٣٬٤١٥١٩+٧٫٧٪
    Al DurraBUY٨١١٨٨١٨١٧١١+٠٫٧٪
    Al FurqanBUY٧٢٦٦٨٧٧٢٣٢٨−٠٫٥٪
    An NadaBUY٥١٢٥٠٩٥٠٤٩٢−١٫٧٪
    Al NajmaBUY١٬١٠٨١٬٠٧٦٩٦١٢٥−١٣٫٣٪
    As SafwaBUY٨٨٨٧٧٧٧١٦٣٦−١٩٫٤٪

    الكهرماني: أقل من خمس معاملات في ذلك الربع.

    سجّلت أم حبلين الغربية ٣ صفقات في الربع الأول و٤ في الثاني. وبلغ متوسط إشارات جدة ذات التداول الجيد نحو ٠٪.

    Makkah: Q1 model calls, Q1 to Q3 2026
    DistrictCallQ1 priceQ2 priceQ3 priceDeals Q3Change Q1 to Q3Flag
    An NawwariyahBUILD1,2791,1361,94715+52.2%
    Al UmrahBUY1,8331,6582,22133+21.2%
    Wadi JalilBUY1,7191,4112,07924+21.0%
    Al UsaylahBUILD1,8333,4752,1303+16.2%Thin data
    Az ZahraBUILD1,3183,5756003−54.5%Data-quality issue

    Amber: fewer than five transactions in that quarter.

    The three well-traded calls (An Nawwariyah, Al Umrah, Wadi Jalil) averaged +31.5%; each dipped in Q2 and rose in Q3.

    مكة: إشارات الربع الأول النموذجية، من الأول إلى الثالث ٢٠٢٦
    الحيالإشارةسعر الربع الأولسعر الربع الثانيسعر الربع الثالثصفقات الثالثالتغيّر من الأول إلى الثالثالعلامة
    An NawwariyahBUILD١٬٢٧٩١٬١٣٦١٬٩٤٧١٥+٥٢٫٢٪
    Al UmrahBUY١٬٨٣٣١٬٦٥٨٢٬٢٢١٣٣+٢١٫٢٪
    Wadi JalilBUY١٬٧١٩١٬٤١١٢٬٠٧٩٢٤+٢١٫٠٪
    Al UsaylahBUILD١٬٨٣٣٣٬٤٧٥٢٬١٣٠٣+١٦٫٢٪بيانات رفيعة
    Az ZahraBUILD١٬٣١٨٣٬٥٧٥٦٠٠٣−٥٤٫٥٪مسألة جودة بيانات

    الكهرماني: أقل من خمس معاملات في ذلك الربع.

    بلغ متوسط الإشارات الثلاث ذات التداول الجيد (النوارية والعمرة ووادي جليل) +٣١٫٥٪؛ وانخفضت كل منها في الربع الثاني ثم ارتفعت في الثالث.

    Madinah: Q1 model calls, Q1 to Q3 2026
    DistrictCallQ1 priceQ2 priceQ3 priceDeals Q3Change Q1 to Q3Flag
    Jabal EirBUY9001,1601,35213+50.2%
    Al HadraBUILD1,1141,4311,38130+23.9%
    Dhu Al HulayfahBUILD1,2411,4641,4102+13.6%Thin data
    RahtBUY1,0231,06698323−3.9%
    Az ZahirahBUILD1,7342,1511,1349−34.6%
    Al BalqaBUY5859529392+60.4%Thin data
    Bani ZafarBUY1,0323,6233,4515+234.3%Data-quality issue

    Amber: fewer than five transactions in that quarter.

    +18.3% is the average of six priced calls excluding Bani Zafar, whose jump reflects what happened to sell, not a real price change. Using only calls with five or more deals in Q1 and Q3, the average is +8.9%.

    المدينة: إشارات الربع الأول النموذجية، من الأول إلى الثالث ٢٠٢٦
    الحيالإشارةسعر الربع الأولسعر الربع الثانيسعر الربع الثالثصفقات الثالثالتغيّر من الأول إلى الثالثالعلامة
    Jabal EirBUY٩٠٠١٬١٦٠١٬٣٥٢١٣+٥٠٫٢٪
    Al HadraBUILD١٬١١٤١٬٤٣١١٬٣٨١٣٠+٢٣٫٩٪
    Dhu Al HulayfahBUILD١٬٢٤١١٬٤٦٤١٬٤١٠٢+١٣٫٦٪بيانات رفيعة
    RahtBUY١٬٠٢٣١٬٠٦٦٩٨٣٢٣−٣٫٩٪
    Az ZahirahBUILD١٬٧٣٤٢٬١٥١١٬١٣٤٩−٣٤٫٦٪
    Al BalqaBUY٥٨٥٩٥٢٩٣٩٢+٦٠٫٤٪بيانات رفيعة
    Bani ZafarBUY١٬٠٣٢٣٬٦٢٣٣٬٤٥١٥+٢٣٤٫٣٪مسألة جودة بيانات

    الكهرماني: أقل من خمس معاملات في ذلك الربع.

    +١٨٫٣٪ متوسط ست إشارات مسعّرة باستثناء بني ظفر، الذي تعكس قفزته ما بيع لا تغيّراً حقيقياً في السعر. وباستخدام الإشارات ذات خمس صفقات أو أكثر في الربعين الأول والثالث فقط يبلغ المتوسط +٨٫٩٪.

    Eastern Province: Q1 model calls, Q1 to Q3 2026
    DistrictCallQ1 priceQ2 priceQ3 priceDeals Q3Change Q1 to Q3
    Khobar Al KawtharBUY7481,1751,1695+56.3%
    Khobar Ash ShifaBUILD1,1801,1301,81023+53.4%
    Al ZuhurBUY2,1383,2983,12118+45.9%
    Khobar At TahliyahBUILD1,4261,3402,01254+41.1%
    Jubail Al AziziyahBUILD1,2371,4541,35337+9.4%
    Al SholahBUILD2,1052,5592,079118−1.2%
    Khobar Al AmwajBUILD1,4071,5201,27724−9.2%
    Jubail Al Arif IndustrialBUY1,014–5035−50.5%

    Amber: fewer than five transactions in that quarter.

    Three figures, three samples: +18.2% is the reliable average of districts with five or more deals in Q1 and Q3; +18.7% is the average of the five priced BUILD calls; +33.5% is the average of all listed calls including seven thin zones. A dash marks a Q2 price not present in the source output.

    المنطقة الشرقية: إشارات الربع الأول النموذجية، من الأول إلى الثالث ٢٠٢٦
    الحيالإشارةسعر الربع الأولسعر الربع الثانيسعر الربع الثالثصفقات الثالثالتغيّر من الأول إلى الثالث
    Khobar Al KawtharBUY٧٤٨١٬١٧٥١٬١٦٩٥+٥٦٫٣٪
    Khobar Ash ShifaBUILD١٬١٨٠١٬١٣٠١٬٨١٠٢٣+٥٣٫٤٪
    Al ZuhurBUY٢٬١٣٨٣٬٢٩٨٣٬١٢١١٨+٤٥٫٩٪
    Khobar At TahliyahBUILD١٬٤٢٦١٬٣٤٠٢٬٠١٢٥٤+٤١٫١٪
    Jubail Al AziziyahBUILD١٬٢٣٧١٬٤٥٤١٬٣٥٣٣٧+٩٫٤٪
    Al SholahBUILD٢٬١٠٥٢٬٥٥٩٢٬٠٧٩١١٨−١٫٢٪
    Khobar Al AmwajBUILD١٬٤٠٧١٬٥٢٠١٬٢٧٧٢٤−٩٫٢٪
    Jubail Al Arif IndustrialBUY١٬٠١٤–٥٠٣٥−٥٠٫٥٪

    الكهرماني: أقل من خمس معاملات في ذلك الربع.

    ثلاثة أرقام وثلاث عينات: +١٨٫٢٪ المتوسط الموثوق للأحياء ذات خمس صفقات أو أكثر في الربعين الأول والثالث؛ و+١٨٫٧٪ متوسط إشارات BUILD الخمس المسعّرة؛ و+٣٣٫٥٪ متوسط كل الإشارات المدرجة بما فيها سبع مناطق رفيعة. والشرطة تعني سعر الربع الثاني غير الموجود في مخرجات المصدر.

    A later test

    اختبار لاحق

    REOS Q2 2026 calls, Q2 to Q3 2026: reliable sample against the city median
    MarketReliable averageCity medianAhead of city medianReliable calls
    Makkah+29.8%0.0%+29.8 pts4 of 6
    Eastern Province+28.0%−1.7%+29.7 pts5 of 12
    Jeddah+7.4%−6.5%+13.9 pts7 of 17
    Madinah+1.4%−6.3%+7.7 pts11 of 13

    A separate set of calls and window from the Q1 review above; the figures are not combined. Reliable calls: calls with at least five Q3 deals. Riyadh is not included because no Q3 transactions were recorded.

    إشارات REOS للربع الثاني ٢٠٢٦، من الثاني إلى الثالث ٢٠٢٦: العينة الموثوقة مقابل وسيط المدينة
    السوقالمتوسط الموثوقوسيط المدينةالتقدّم على وسيط المدينةالإشارات الموثوقة
    Makkah+٢٩٫٨٪٠٫٠٪+٢٩٫٨ pts٤ of ٦
    Eastern Province+٢٨٫٠٪−١٫٧٪+٢٩٫٧ pts٥ of ١٢
    Jeddah+٧٫٤٪−٦٫٥٪+١٣٫٩ pts٧ of ١٧
    Madinah+١٫٤٪−٦٫٣٪+٧٫٧ pts١١ of ١٣

    مجموعة إشارات ونافذة منفصلة عن استعراض الربع الأول أعلاه؛ ولا تُدمج الأرقام. الإشارات الموثوقة: ذات خمس صفقات على الأقل في الربع الثالث. والرياض غير مدرجة لعدم تسجيل معاملات في الربع الثالث.

    How REOS measured this

    REOS evaluates districts using government-registered transaction data and assigns each a BUY, BUILD, HOLD or WATCH signal. For each called district, the average registered sale price per square metre at the start of the window is compared with the same measure at the end.

    • BUY: a potential entry opportunity, with an indicative 2–3 year horizon.
    • BUILD: a potential land acquisition or development opportunity, with an indicative 9–15 month horizon.
    • HOLD: fairly priced or already re-rated; no new action indicated.
    • WATCH: too little transaction evidence for a reliable classification.
    • Windows: Riyadh's published Q1 calls are measured Q1 to Q2; the other markets' Q1 model calls Q1 to Q3; the Q2 calls Q2 to Q3. Windows are never combined.
    • Reliability: Q1 review results use districts with at least five deals at both ends of the window, or exclude a known outlier; the Q2-call view uses calls with at least five Q3 deals.

    يقيّم REOS الأحياء باستخدام بيانات المعاملات المسجّلة حكومياً، ويُسند إلى كل حي إشارة BUY أو BUILD أو HOLD أو WATCH. ولكل حي مُشار إليه، يُقارن متوسط سعر البيع المسجّل للمتر المربع عند بداية النافذة بالمقياس ذاته عند نهايتها.

    • BUY: فرصة دخول محتملة، بأفق إرشادي من ٢–٣ سنوات.
    • BUILD: فرصة اقتناء أرض أو تطوير محتملة، بأفق إرشادي من ٩–١٥ شهراً.
    • HOLD: مسعّر بعدل أو أُعيد تقييمه؛ ولا تُشار إلى إجراء جديد.
    • WATCH: أدلة المعاملات غير كافية لتصنيف موثوق.
    • النوافذ: تُقاس إشارات الرياض المنشورة للربع الأول من الأول إلى الثاني؛ وإشارات الأسواق الأخرى النموذجية للربع الأول من الأول إلى الثالث؛ وإشارات الربع الثاني من الثاني إلى الثالث. ولا تُدمج النوافذ أبداً.
    • الموثوقية: تستخدم نتائج استعراض الربع الأول أحياءً ذات خمس صفقات على الأقل في طرفي النافذة، أو تستثني قيمة شاذة معروفة؛ ويعتمد عرض إشارات الربع الثاني على الإشارات ذات خمس صفقات على الأقل في الربع الثالث.

    Questions on this research

    How did REOS district signals perform in Saudi Arabia in 2026?

    REOS's Q1 2026 calls posted a positive reliable average in four of five Saudi markets: Makkah +31.5%, Riyadh +19.6% (to Q2), Madinah +18.3% and the Eastern Province +18.2%. Jeddah was the exception at −0.7%. Only Riyadh's Q1 calls were published; the others are retrospective reviews of model calls.

    Which Riyadh districts rose the most in 2026?

    Among REOS's published Q1 2026 calls, Alshifa rose the most between Q1 and Q2 2026, from SAR 1,893 to SAR 3,600 per square metre (+90.1%), followed by Muayziliyah (+61.9%) and Alsafa (+50.3%). All three were BUILD calls.

    Which Al Khobar and Eastern Province districts performed best?

    From Q1 to Q3 2026, Khobar Al Kawthar rose +56.3%, Khobar Ash Shifa +53.4%, Al Zuhur +45.9% and Khobar At Tahliyah +41.1%. Khobar Ash Shifa and Khobar At Tahliyah were BUILD calls with more than 20 deals each in Q3.

    Which Makkah and Madinah districts rose the most?

    In Makkah, An Nawwariyah rose from SAR 1,279 to SAR 1,947 per square metre (+52.2%) by Q3 2026. In Madinah, Jabal Eir rose +50.2%. Bani Zafar's +234.3% in Madinah is flagged as a data-quality issue and excluded from the reliable average.

    Why did REOS calls underperform in Jeddah?

    Jeddah's Q1 model calls had a reliable average of −0.7% by Q3 2026. Some districts rose, such as Az Zomorod (+14.7%) and Al Jazirah (+14.5%), but Al Najma (−13.3%) and As Safwa (−19.4%) fell, and the well-traded districts averaged about 0%.

    Why is there no Q3 2026 result for Riyadh?

    No Q3 2026 transactions were recorded in Riyadh in the review data, so a Q1-to-Q3 result cannot be calculated. Riyadh's published Q1 calls are measured from Q1 to Q2 2026, and REOS withheld its Riyadh Q3 calls.

    What is the difference between a BUY and a BUILD signal in REOS?

    BUY marks a district REOS sees as a potential entry opportunity, with an indicative 2–3 year horizon. BUILD marks a potential land acquisition or development opportunity, with an indicative 9–15 month horizon.

    Do these percentages represent investment returns?

    No. They are changes in average registered sale prices per square metre. They exclude rental income, transaction costs, financing and taxes, and do not show what an investor could actually buy or earn.

    كيف أدّت إشارات REOS على مستوى الأحياء في السعودية في ٢٠٢٦؟

    سجّلت إشارات REOS للربع الأول ٢٠٢٦ متوسطاً موثوقاً إيجابياً في أربع من خمس أسواق سعودية: مكة +٣١٫٥٪، والرياض +١٩٫٦٪ (حتى الربع الثاني)، والمدينة +١٨٫٣٪، والمنطقة الشرقية +١٨٫٢٪. وكانت جدة الاستثناء عند −٠٫٧٪. ونُشرت إشارات الرياض للربع الأول فقط؛ والباقي مراجعات بأثر رجعي لإشارات نموذجية.

    أي أحياء الرياض ارتفعت أكثر في ٢٠٢٦؟

    من بين إشارات REOS المنشورة للربع الأول ٢٠٢٦، سجّلت الشفاء أكبر ارتفاع بين الربعين الأول والثاني ٢٠٢٦، من ١٬٨٩٣ ريال إلى ٣٬٦٠٠ ريال للمتر المربع (+٩٠٫١٪)، تلتها المعيزيلية (+٦١٫٩٪) والصفا (+٥٠٫٣٪). وكانت الثلاث إشارات BUILD.

    أي أحياء الخبر والمنطقة الشرقية كانت الأفضل أداءً؟

    من الربع الأول إلى الثالث ٢٠٢٦، ارتفع الخبر الكوثر +٥٦٫٣٪، والخبر الشفاء +٥٣٫٤٪، والزهور +٤٥٫٩٪، والخبر التحلية +٤١٫١٪. وكان الخبر الشفاء والخبر التحلية إشارتي BUILD بأكثر من ٢٠ صفقة لكل منهما في الربع الثالث.

    أي أحياء مكة والمدينة ارتفعت أكثر؟

    في مكة ارتفعت النوارية من ١٬٢٧٩ ريال إلى ١٬٩٤٧ ريال للمتر المربع (+٥٢٫٢٪) بحلول الربع الثالث ٢٠٢٦. وفي المدينة ارتفع جبل عير +٥٠٫٢٪. ويُعلَّم ارتفاع بني ظفر بنسبة +٢٣٤٫٣٪ في المدينة كمسألة جودة بيانات ويُستثنى من المتوسط الموثوق.

    لماذا تراجع أداء إشارات REOS في جدة؟

    بلغ المتوسط الموثوق لإشارات جدة النموذجية للربع الأول −٠٫٧٪ بحلول الربع الثالث ٢٠٢٦. وارتفعت بعض الأحياء مثل الزمرد (+١٤٫٧٪) والجزيرة (+١٤٫٥٪)، لكن النجمة (−١٣٫٣٪) والصفوة (−١٩٫٤٪) انخفضتا، وبلغ متوسط الأحياء ذات التداول الجيد نحو ٠٪.

    لماذا لا توجد نتيجة للربع الثالث ٢٠٢٦ في الرياض؟

    لم تُسجَّل معاملات في الربع الثالث ٢٠٢٦ في الرياض ضمن بيانات الاستعراض، فلا يمكن حساب نتيجة من الأول إلى الثالث. وتُقاس إشارات الرياض المنشورة للربع الأول من الأول إلى الثاني ٢٠٢٦، وحجب REOS إشاراته للرياض في الربع الثالث.

    ما الفرق بين إشارتي BUY وBUILD في REOS؟

    تشير BUY إلى حي يراه REOS فرصة دخول محتملة، بأفق إرشادي من ٢–٣ سنوات. وتشير BUILD إلى فرصة اقتناء أرض أو تطوير محتملة، بأفق إرشادي من ٩–١٥ شهراً.

    هل تمثّل هذه النسب عوائد استثمارية؟

    لا. فهي تغيّرات في متوسط أسعار البيع المسجّلة للمتر المربع. وتستثني دخل الإيجار وتكاليف المعاملات والتمويل والضرائب، ولا تُظهر ما كان يمكن للمستثمر أن يشتريه أو يحقّقه فعلياً.

    Research

    1. REOS Saudi Arabia: Market Intelligence Review Q1–Q3 2026, AltCtrl Intelligence (PDF) 
    2. REOS Signal Performance Review, zone tables, 10 October 2026

    REOS research based on registered sale prices. Not investment advice.

    PreviousTitle on the Ledger: Gulf Tokenisation Moves Toward LawNextREOS Qatar Q1 2026 Calls: Average Zone Prices Up 40.2% by Q3

    MoreSaudi Arabia

    22 Oct 2026Qatar · Zone signals · REOS ResearchREOS Qatar Q1 2026 Calls: Average Zone Prices Up 40.2% by Q3+40.2%4 min read 15 Sep 2026Saudi Arabia · RiyadhRiyadh, One Year Into the Rent Freeze: What the National Data Show3.9%3 min read 13 Aug 2026Saudi Arabia · RegulationSaudi Foreign Ownership in 2026: The Law, the Zones, the Fees and the Data Still Missing2%3 min read
    All insights

    The Insights briefing

    Read the market before it moves.

    Rarely in your inbox. Always on the record.

    Subscribe Request a briefing