Menu

reos.altctrl.ai ↗ cos.altctrl.ai ↗ residante.com ↗
Request a briefing

GCC · Residency3 min read

The GCC Golden-Visa and Foreign-Ownership Map for 2026

AED 2m in the UAE, SAR 4m in Saudi Arabia, BHD 130k in Bahrain, OMR 200k in Oman, QAR 730k in Qatar. A side-by-side of the official property thresholds for residency, and what each one buys.

Published
06 May 2026
Data as of
Rules in force, May 2026
AED 2m
UAE Golden Residence, 10 years (GDRFA Dubai)
BHD 130k
Bahrain Golden Residency, since November 2025 (NPRA)
OMR 200k
Oman Golden Residency, 10 years, since August 2025 (Invest Oman)

On this page

    Share

    Property-linked residency is now a regional norm, but the rules diverge in ways that matter for where capital lands. The thresholds below are taken from official portals and government announcements, each with the date it applies from. They are the simplest lens on each market's ambition and its caution.

    The thresholds, side by side

    • UAE: property worth at least AED 2 million, in one property or several, qualifies for a 10-year Golden Residence that can be renewed on the same conditions, according to GDRFA Dubai; mortgaged property is accepted. The earlier rule requiring buyers of mortgaged or instalment property to have paid AED 1 million or 50% was dropped in January 2024. For Dubai's separate 2-year property investor visa, the Dubai Land Department removed the AED 750,000 minimum for sole owners from 29 April 2026; joint owners need a share worth at least AED 400,000 each.
    • Saudi Arabia: the Real Estate Owner Premium Residency, launched in January 2024, requires residential property worth at least SAR 4 million (about USD 1.07 million), ready for occupation, mortgage-free and valued by a Taqeem-accredited appraiser. Separately, the Real Estate General Authority gives January 2026 as the effective date of the updated law on real estate ownership by non-Saudis.
    • Bahrain: Golden Residency for property owners requires property worth at least BHD 130,000 (about USD 345,000), according to the Nationality, Passports and Residence Affairs (NPRA) service page. The threshold was cut from BHD 200,000 in November 2025. NPRA describes the residency as permanent, with an administrative fee of BHD 300 every 10 years.
    • Oman: a 10-year renewable Golden Residency, launched at the end of August 2025, requires OMR 200,000 (about USD 520,000) through one of seven routes, including property in Integrated Tourism Complexes. Holders may also own one property outside those complexes, subject to the areas closed to non-Omani ownership.
    • Qatar: the Real Estate Regulatory Authority (Aqarat) sets two tiers. Property worth at least QAR 730,000 (about USD 200,000) grants residency tied to the property; property worth at least QAR 3.65 million (about USD 1 million) adds permanent-residency benefits in health, education and investment.
    • Kuwait: residency regulations in force since 23 December 2025 allow foreign property owners to obtain residency on proof of ownership, for an annual fee of KWD 50, Khaleej Times reported; the report did not state a minimum property value.

    Threshold is not the same as access

    A low number does not always mean an open market. Dubai's 2-year visa now has no value floor for sole owners, but it is a shorter permit than the 10-year Golden Residence. Bahrain pairs a moderate threshold with a permanent permit. Oman's bar is higher, and general foreign ownership remains centred on tourism complexes. Qatar's entry tier ties residency to the property itself, and Saudi Arabia's higher bar sits alongside the region's most significant rewrite of ownership rules. Read the ownership rules and the zone maps together with the price.

    Why the rules keep moving

    These thresholds are policy instruments, not fixed facts. The UAE eased payment rules in 2024 and, in Dubai, removed the 2-year visa's value floor for sole owners in 2026; Bahrain cut its threshold by 35% in 2025; Oman launched a 10-year programme around a single OMR 200,000 bar; Saudi Arabia rewrote its foreign-ownership law. Anyone underwriting GCC residency exposure should treat the map as a moving target and check the current rule on the official portal at the point of decision.

    باتت الإقامة المرتبطة بالعقار قاعدة إقليمية، غير أن القواعد تتباين بطرق تحدد وجهة رؤوس الأموال. والحدود الواردة أدناه مأخوذة من البوابات الرسمية والإعلانات الحكومية، مع تاريخ سريان كل منها، وهي أبسط عدسة لقراءة طموح كل سوق وحذرها.

    الحدود جنباً إلى جنب

    • الإمارات: يؤهّل تملّك عقار أو مجموعة عقارات لا تقل قيمتها عن ٢ مليون درهم للحصول على الإقامة الذهبية لمدة ١٠ سنوات قابلة للتجديد بالشروط ذاتها، وفق الإدارة العامة للهوية وشؤون الأجانب في دبي، ويُقبل العقار المرهون. وأُلغي في يناير ٢٠٢٤ الشرط السابق الذي كان يُلزم مشتري العقار المرهون أو المقسّط بسداد مليون درهم أو ٥٠٪ من القيمة. أما تأشيرة المستثمر العقاري لمدة عامين في دبي، فقد ألغت دائرة الأراضي والأملاك الحد الأدنى البالغ ٧٥٠٬٠٠٠ درهم للمالك المنفرد اعتباراً من ٢٩ أبريل ٢٠٢٦، فيما يُشترط ألا تقل حصة كل مالك في الملكية المشتركة عن ٤٠٠٬٠٠٠ درهم.
    • السعودية: تشترط إقامة مالك العقار المميزة، التي أُطلقت في يناير ٢٠٢٤، تملّك عقار سكني لا تقل قيمته عن ٤ ملايين ريال (نحو ١٫٠٧ مليون دولار)، جاهز للسكن وغير مرهون، ومقيّم من مقيّم معتمد لدى الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم). وبشكل منفصل، تحدد الهيئة العامة للعقار يناير ٢٠٢٦ موعداً لسريان النظام المحدّث لتملك غير السعوديين للعقار.
    • البحرين: تشترط الإقامة الذهبية لملاك العقارات عقاراً لا تقل قيمته عن ١٣٠٬٠٠٠ دينار بحريني (نحو ٣٤٥٬٠٠٠ دولار)، وفق صفحة الخدمة لدى شؤون الجنسية والجوازات والإقامة. وقد خُفّض الحد من ٢٠٠٬٠٠٠ دينار بحريني في نوفمبر ٢٠٢٥. وتصف الجهة الإقامة بأنها دائمة، مع رسم إداري قدره ٣٠٠ دينار بحريني كل ١٠ سنوات.
    • عُمان: تتطلب الإقامة الذهبية لمدة ١٠ سنوات قابلة للتجديد، التي أُطلقت في نهاية أغسطس ٢٠٢٥، استثماراً بقيمة ٢٠٠٬٠٠٠ ريال عماني (نحو ٥٢٠٬٠٠٠ دولار) عبر أحد سبعة مسارات، من بينها تملّك عقار في المجمعات السياحية المتكاملة. ويحق لحاملها أيضاً تملّك عقار واحد خارج هذه المجمعات، مع مراعاة المناطق المحظور تملك غير العمانيين فيها.
    • قطر: تحدد هيئة تنظيم القطاع العقاري (عقارات) فئتين: العقار الذي لا تقل قيمته عن ٧٣٠٬٠٠٠ ريال قطري (نحو ٢٠٠٬٠٠٠ دولار) يمنح إقامة مرتبطة بالعقار، والعقار الذي لا تقل قيمته عن ٣٫٦٥ مليون ريال قطري (نحو ١ مليون دولار) يضيف مزايا الإقامة الدائمة في الصحة والتعليم والاستثمار.
    • الكويت: تتيح لائحة الإقامة السارية منذ ٢٣ ديسمبر ٢٠٢٥ لملاك العقارات الأجانب الحصول على الإقامة بعد إثبات الملكية، مقابل رسم سنوي قدره ٥٠ ديناراً كويتياً، بحسب خليج تايمز، ولم يذكر التقرير حداً أدنى لقيمة العقار.

    الحد الأدنى لا يعني سهولة النفاذ

    الرقم المنخفض لا يعني دائماً سوقاً مفتوحة. فتأشيرة العامين في دبي لم تعد تشترط حداً أدنى للمالك المنفرد، لكنها أقصر مدة من الإقامة الذهبية لعشر سنوات. وتجمع البحرين بين حد معتدل وإقامة دائمة. أما حد عُمان فأعلى، ولا يزال تملك الأجانب عموماً متمركزاً في المجمعات السياحية. وتربط الفئة الأولى في قطر الإقامة بالعقار نفسه، فيما يقترن الحد السعودي الأعلى بأهم إعادة صياغة لقواعد التملك في المنطقة. لذا ينبغي قراءة قواعد التملك وخرائط المناطق إلى جانب السعر.

    لماذا تتغير القواعد باستمرار

    هذه الحدود أدوات سياسة وليست حقائق ثابتة. فقد خففت الإمارات قواعد السداد في ٢٠٢٤، وألغت دبي الحد الأدنى لتأشيرة العامين للمالك المنفرد في ٢٠٢٦، وخفّضت البحرين حدها بنسبة ٣٥٪ في ٢٠٢٥، وأطلقت عُمان برنامجاً لعشر سنوات بحد موحد قدره ٢٠٠٬٠٠٠ ريال عماني، وأعادت السعودية صياغة نظام تملك الأجانب. وعلى كل من يقيّم انكشافه على الإقامة في الخليج أن يتعامل مع هذه الخريطة بوصفها هدفاً متحركاً، وأن يتحقق من القاعدة السارية عبر البوابة الرسمية عند اتخاذ القرار.

    Figures as published by the cited authorities, for the periods stated, and subject to their revision. Editorial analysis, not investment advice.

    NextRiyadh After the Giga-Project Reset: What Official Data Show on Deals, Prices and Priorities

    MoreGCC

    28 Sep 2026GCC · PropTechTitle on the Ledger: Gulf Tokenisation Moves Toward Law7.8M4 min read 17 Sep 2026GCC · Capital FlowsThe Peg Bites Back: Gulf Rates Turn Higher in 2026+25 bps3 min read 25 Sep 2026Qatar · MarketQatar 2026: Sales Run Ahead of H1 2025 as the Ownership Map WidensQAR 10.69bn4 min read
    All insights

    The Insights briefing

    Read the market before it moves.

    Rarely in your inbox. Always on the record.

    Subscribe Request a briefing