Menu

reos.altctrl.ai ↗ cos.altctrl.ai ↗ residante.com ↗
Request a briefing

GCC · Year in reviewREOS Research4 min read

Three Quarters. Seven Markets. One Method.

A look back at a year of district-level intelligence across the GCC — and a thank-you to the people who read it. Across 13 market cohorts spanning Qatar, Saudi Arabia and Dubai, the median REOS zone beat its city benchmark in all 13.

Published
11 Nov 2026
Data as of
Q3 2026
+38.4%
Qatar BUY zones median vs city benchmark at −7.0%
+55.4%
Madinah BUY zones median, Q1 to Q3 2026
+144.8%
Bu Sidra (Qatar), registered sale-price change

On this page

    Share

    When we started publishing REOS, we made one decision that shaped everything after it: we would report in the open, quarter by quarter, and then hold our own calls up against what the market actually did.

    Over three quarters — Q1, Q2 and Q3 2026 — we published district-level reports across seven markets in Saudi Arabia, Qatar and Dubai. Then we went back over six months of those calls, from Q1 to Q3, and measured them against the one benchmark that counts: not whether a zone rose, but whether it outperformed the city around it.

    This is what that record looks like, pulled into one place.

    Opportunity lives at the district

    Real estate markets are rarely uniform. Within a single city, districts move in different directions and at different speeds. REOS reads each one on its own evidence — government-registered transactions, zone by zone — so the signal reflects the district itself. Three quarters of results made the value of that concrete.

    Across 13 market cohorts spanning Qatar, Saudi Arabia and Dubai, the median REOS zone beat its city benchmark in all 13.

    Where the calls outperformed

    The gap between district and city was the clearest signal in the data. Qatar BUY zones posted a median of +38.4% against a city benchmark at −7.0%. Madinah BUY zones posted +55.4%. Eastern Province BUY zones posted +48.3%.

    At the individual district level, the movements were sharper still: Bu Sidra in Qatar at +144.8%, Al Kharaitiyat in Qatar at +54.8%, Khobar Ash Shifa in the Eastern Province at +53.4%, An Nawwariyah in Makkah at +52.2%, and Jabal Eir in Madinah at +50.2%.

    These are observed changes in registered sale prices over the period — a measure of where the market moved, read at the level where it actually moves.

    Opportunity lives at the district, not the city — and one consistent method reads all seven markets the same way.

    One method, seven markets

    What three quarters made undeniable is the idea the whole thing rests on: opportunity lives at the district, not the city — and one consistent method reads all seven markets the same way. The same framework — government-registered transactions, read at zone level, resolved into a single signal of BUY, BUILD, HOLD or WATCH — was applied identically across every market. A zone in Riyadh is read the same way as a zone in Doha or Dubai. That consistency is what lets the comparison across 13 cohorts mean something in the first place.

    A thank-you

    A record like this doesn't exist in a vacuum. Behind every report were the people who read it — the investors, fund and portfolio managers, bankers, developers and family offices who engaged with the work and held it to an institutional standard.

    To all of you: thank you. You shaped how we report, and you've made what comes next sharper.

    What comes next

    There is a next chapter. The same method, reaching further. More on that soon.

    حين بدأنا نشر REOS، اتخذنا قراراً واحداً شكّل كل ما بعده: أن ننشر في العلن، ربعاً بعد ربع، ثم نعرض إشاراتنا أمام ما فعله السوق فعلاً.

    على مدى ثلاثة أرباع — الأول والثاني والثالث من ٢٠٢٦ — نشرنا تقارير على مستوى الأحياء عبر سبع أسواق في السعودية وقطر ودبي. ثم عدنا إلى ستة أشهر من تلك الإشارات، من الربع الأول إلى الثالث، وقاسناها مقابل المعيار الذي يهم: ليس هل ارتفعت منطقة، بل هل تفوّقت على المدينة من حولها.

    هذا هو السجل كما يبدو، مجموعاً في مكان واحد.

    الفرصة تعيش في الحي

    نادراً ما تكون أسواق العقار متجانسة. فداخل المدينة الواحدة تتحرك الأحياء باتجاهات وسرعات مختلفة. ويقرأ REOS كلاً منها على أدلته الخاصة — معاملات مسجّلة حكومياً، منطقة بمنطقة — فتعكس الإشارة الحي نفسه. وثلاثة أرباع من النتائج جعلت قيمة ذلك ملموسة.

    وعبر ١٣ مجموعة سوقية تمتد من قطر والسعودية ودبي، تفوّق وسيط منطقة REOS على معيار مدينته في المجموعات الـ١٣ كلها.

    حيث تفوّقت الإشارات

    وكان الفارق بين الحي والمدينة أوضح إشارة في البيانات. فسجّلت مناطق BUY في قطر وسيطاً بلغ +٣٨٫٤٪ مقابل معيار مدينة عند −٧٫٠٪. وسجّلت مناطق BUY في المدينة +٥٥٫٤٪. وسجّلت مناطق BUY في المنطقة الشرقية +٤٨٫٣٪.

    وعلى مستوى الحي الفردي كانت التحركات أحدّ: بو سدرة في قطر عند +١٤٤٫٨٪، والخريطيات في قطر عند +٥٤٫٨٪، والخبر الشفاء في المنطقة الشرقية عند +٥٣٫٤٪، والنوارية في مكة عند +٥٢٫٢٪، وجبل عير في المدينة عند +٥٠٫٢٪.

    هذه تغيّرات مرصودة في أسعار البيع المسجّلة خلال الفترة — مقياس لأين تحرّك السوق، مقروء عند المستوى الذي يتحرك فيه فعلاً.

    الفرصة تعيش في الحي لا في المدينة — ومنهج واحد متّسق يقرأ الأسواق السبع بالطريقة ذاتها.

    منهج واحد، سبع أسواق

    ما جعلته ثلاثة أرباع أمراً لا يُنكر هو الفكرة التي يقوم عليها كل شيء: الفرصة تعيش في الحي لا في المدينة — ومنهج واحد متّسق يقرأ الأسواق السبع بالطريقة ذاتها. ونُفّذ الإطار نفسه — معاملات مسجّلة حكومياً، تُقرأ على مستوى المنطقة، وتُحسم في إشارة واحدة من BUY أو BUILD أو HOLD أو WATCH — بصورة متطابقة عبر كل سوق. فتُقرأ منطقة في الرياض كما تُقرأ منطقة في الدوحة أو دبي. وذلك الاتساق هو ما يجعل المقارنة عبر ١٣ مجموعة ذات معنى في الأساس.

    كلمة شكر

    سجل كهذا لا يوجد في فراغ. خلف كل تقرير كان من قرأوه — المستثمرون ومديرو الصناديق والمحافظ والمصرفيون والمطوّرون والمكاتب العائلية الذين تفاعلوا مع العمل وألزموا به معياراً مؤسسياً.

    إليكم جميعاً: شكراً. لقد شكّلتم كيف ننشر، وجعلتم ما يأتي بعدُ أحدّ.

    ما يأتي بعد

    هناك فصل تالٍ. المنهج نفسه، يمتد أبعد. المزيد قريباً.

    Overview

    نظرة عامة

    Selected BUY cohorts against the city, Q1–Q3 2026
    MarketCohortMedian changeCity benchmark
    QatarBUY zones+38.4%−7.0%
    MadinahBUY zones+55.4%–
    Eastern ProvinceBUY zones+48.3%–

    Across all 13 market cohorts in the review, the median REOS zone beat its city benchmark. City benchmarks are shown where published in this year-in-review; Madinah and Eastern Province city figures were not restated here.

    مجموعات BUY مختارة مقابل المدينة، من الربع الأول إلى الثالث ٢٠٢٦
    السوقالمجموعةوسيط التغيّرمعيار المدينة
    QatarBUY zones+٣٨٫٤٪−٧٫٠٪
    MadinahBUY zones+٥٥٫٤٪–
    Eastern ProvinceBUY zones+٤٨٫٣٪–

    عبر مجموعات السوق الـ١٣ كلها في الاستعراض، تفوّق وسيط منطقة REOS على معيار مدينته. وتُعرض معايير المدن حيث نُشرت في استعراض العام هذا؛ ولم تُعاد هنا أرقام مدينة المدينة والمنطقة الشرقية.

    District results

    نتائج الأحياء

    Largest district moves cited in the review
    DistrictMarketRegistered sale-price change
    Bu SidraQatar+144.8%
    Al KharaitiyatQatar+54.8%
    Khobar Ash ShifaEastern Province+53.4%
    An NawwariyahMakkah+52.2%
    Jabal EirMadinah+50.2%

    Observed changes in average registered sale prices over the stated period. Not investor-specific returns.

    أكبر تحرّكات الأحياء المذكورة في الاستعراض
    الحيالسوقتغيّر سعر البيع المسجّل
    Bu SidraQatar+١٤٤٫٨٪
    Al KharaitiyatQatar+٥٤٫٨٪
    Khobar Ash ShifaEastern Province+٥٣٫٤٪
    An NawwariyahMakkah+٥٢٫٢٪
    Jabal EirMadinah+٥٠٫٢٪

    تغيّرات مرصودة في متوسط أسعار البيع المسجّلة خلال الفترة المذكورة. ليست عوائد خاصة بالمستثمر.

    How REOS measured this

    REOS published district-level reports across seven markets in Saudi Arabia, Qatar and Dubai over Q1, Q2 and Q3 2026, then measured six months of those calls against city benchmarks.

    • Evidence: government-registered sale transactions, read zone by zone.
    • Signals: BUY, BUILD, HOLD or WATCH, applied with the same framework in every market.
    • Benchmark: whether the median called zone outperformed the city around it, not only whether it rose.
    • REOS does not use listing or asking prices.

    نشر REOS تقارير على مستوى الأحياء عبر سبع أسواق في السعودية وقطر ودبي خلال الأرباع الأول والثاني والثالث من ٢٠٢٦، ثم قاس ستة أشهر من تلك الإشارات مقابل معايير المدن.

    • الأدلة: معاملات بيع مسجّلة حكومياً، تُقرأ منطقة بمنطقة.
    • الإشارات: BUY أو BUILD أو HOLD أو WATCH، بإطار واحد في كل سوق.
    • المعيار: هل تفوّق وسيط المنطقة المُشار إليها على المدينة من حولها، لا مجرد الارتفاع.
    • لا يستخدم REOS أسعار الإدراج أو الطلب.

    Questions on this research

    What does 13 of 13 mean in this REOS review?

    Across 13 market cohorts spanning Qatar, Saudi Arabia and Dubai over Q1–Q3 2026, the median REOS zone beat its city benchmark in every cohort. The test is outperformance versus the city, not only whether a zone rose.

    How did Qatar BUY zones perform against the city?

    Qatar BUY zones posted a median change of +38.4%, against a Qatar city benchmark of −7.0% over the review window.

    Which districts moved the most in this year-in-review?

    Among the districts cited, Bu Sidra in Qatar rose +144.8%, followed by Al Kharaitiyat (+54.8%), Khobar Ash Shifa (+53.4%), An Nawwariyah (+52.2%) and Jabal Eir (+50.2%). These are changes in average registered sale prices.

    What is the same method across seven markets?

    REOS applies one framework everywhere: government-registered transactions read at zone level, resolved into BUY, BUILD, HOLD or WATCH. A zone in Riyadh is scored the same way as a zone in Doha or Dubai.

    Do these percentages represent investment returns?

    No. They are observed changes in average registered sale prices over the stated period. They are not investor-specific returns, and BUY and BUILD signals carry different investment horizons.

    ماذا يعني ١٣ من ١٣ في استعراض REOS هذا؟

    عبر ١٣ مجموعة سوقية تمتد من قطر والسعودية ودبي خلال الأرباع الأول إلى الثالث ٢٠٢٦، تفوّق وسيط منطقة REOS على معيار مدينته في كل مجموعة. والاختبار هو التفوّق على المدينة، لا مجرد ارتفاع المنطقة.

    كيف أدّت مناطق BUY في قطر مقابل المدينة؟

    سجّلت مناطق BUY في قطر وسيط تغيّر بلغ +٣٨٫٤٪، مقابل معيار مدينة قطر عند −٧٫٠٪ خلال نافذة الاستعراض.

    أي أحياء تحرّكت أكثر في استعراض العام هذا؟

    من الأحياء المذكورة، ارتفعت بو سدرة في قطر +١٤٤٫٨٪، تلتها الخريطيات (+٥٤٫٨٪)، والخبر الشفاء (+٥٣٫٤٪)، والنوارية (+٥٢٫٢٪)، وجبل عير (+٥٠٫٢٪). وهذه تغيّرات في متوسط أسعار البيع المسجّلة.

    ما المنهج الواحد عبر الأسواق السبع؟

    يطبّق REOS إطاراً واحداً في كل مكان: معاملات مسجّلة حكومياً تُقرأ على مستوى المنطقة، وتُحسم في BUY أو BUILD أو HOLD أو WATCH. فتُقيَّم منطقة في الرياض كما تُقيَّم منطقة في الدوحة أو دبي.

    هل تمثّل هذه النسب عوائد استثمارية؟

    لا. فهي تغيّرات مرصودة في متوسط أسعار البيع المسجّلة خلال الفترة المذكورة. وليست عوائد خاصة بالمستثمر، وتحمل إشارتا BUY وBUILD آفاقاً استثمارية مختلفة.

    Research

    1. Three Quarters. Seven Markets. One Method., REOS by AltCtrl Intelligence, 11 November 2026
    2. REOS Qatar Q1 2026 Calls 
    3. Saudi Arabia Q1–Q3 2026: How REOS District Signals Performed in Five Markets 

    REOS research based on registered sale prices. Not investment advice.

    PreviousREOS Qatar Q1 2026 Calls: Average Zone Prices Up 40.2% by Q3

    MoreGCC

    22 Oct 2026Qatar · Zone signals · REOS ResearchREOS Qatar Q1 2026 Calls: Average Zone Prices Up 40.2% by Q3+40.2%4 min read 22 Oct 2026Saudi Arabia · District signals · REOS ResearchSaudi Arabia Q1–Q3 2026: How REOS District Signals Performed in Five Markets4 of 55 min read 28 Sep 2026GCC · PropTechTitle on the Ledger: Gulf Tokenisation Moves Toward Law7.8M4 min read
    All insights

    The Insights briefing

    Read the market before it moves.

    Rarely in your inbox. Always on the record.

    Subscribe Request a briefing