Menu

reos.altctrl.ai ↗ cos.altctrl.ai ↗ residante.com ↗
Request a briefing

UAE · Abu Dhabi3 min read

Abu Dhabi H1 2026: AED 117 Billion, a 309% Jump in Foreign Investment and a Rent Freeze

After a record AED 142 billion in 2025, ADREC data show AED 117 billion of transactions in H1 2026, up 112%, with foreign direct investment already above the full-year 2025 total. In June the regulator froze rent increases while supply catches up.

Published
18 Aug 2026
Data as of
H1 2026
+309%
Foreign direct investment, H1 2026, to AED 13.8bn
AED 142bn
Real estate transactions, full year 2025
0%
Permitted annual rent increase, from June 2026

On this page

    Share

    Abu Dhabi's 2026 builds on a record baseline. The Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) recorded AED 142 billion across 42,814 transactions in 2025, up 48% in value and 52% in volume on 2024; the Abu Dhabi Media Office release put 2025 value growth at 44%. Sales accounted for AED 99.4 billion across 25,604 transactions and mortgages for AED 42.7 billion across 17,210. Foreign direct investment reached AED 8.2 billion in 2025, up 13%, and foreign investment in the investment zones reached AED 54.13 billion, up 65% from AED 32.89 billion.

    The first half of 2026 moved faster. ADREC recorded AED 117 billion of real estate transactions in H1 2026, up 112% in value and 61.7% in volume on H1 2025, equal to about 82% of the full-year 2025 total. Sales drove the jump: AED 86.1 billion across 16,838 transactions, up 163.7% in value. Mortgages added AED 26.7 billion across 8,876 transactions, up about 33%, with musataha and long-lease deals at AED 4 billion and gifts at AED 311.5 million.

    Foreign capital arrives in size

    ADREC put H1 2026 foreign direct investment at AED 13.8 billion, up 309%, already above the AED 8.2 billion recorded for all of 2025. Non-resident buyers came from 116 nationalities, up from 82 a year earlier, led by the UK, China, the Russian Federation, the US, Germany and France. Transactions in investment zones, the designated areas open to foreign ownership, reached AED 75 billion in H1 2026, up 181% from AED 26.7 billion, and eight new zones were approved, taking the total to 50.

    Local demand grew alongside it. ADREC's H1 2026 market report shows Emirati buyers committed AED 21.0 billion, against AED 8.9 billion in H1 2025. Residential unit sales reached AED 70.4 billion, against AED 25.3 billion a year earlier.

    Where the money went

    This is an off-plan market. In H1 2026, off-plan accounted for 89% of sales value and 82% of deals, and the ten leading developers took 90% of off-plan primary sales, at AED 51 billion. By district, Hudayriyat Island led with AED 19 billion, 27% of residential sales value, ahead of Saadiyat Island at AED 13.3 billion, Al Reem and Al Maryah islands at AED 10.5 billion, and Yas Island at AED 7.3 billion.

    Prices followed. ADREC's repeat-sales measure shows apartment prices up 20% year on year in H1 2026 and villa prices up 12%. The leasing market is large and still growing: ADREC counts 233,000 active residential lease contracts, with lease values of AED 9.3 billion, up 8%.

    The rent freeze and the supply answer

    Rapid growth produced a policy response. On 2 June 2026, ADREC announced that no rent increases could be applied to new or renewed leases until further notice; its update of 3 June set the permitted annual increase at 0%, down from 5%, for residential, commercial and industrial property. Renewals and new agreements must reference the rent in the property's last registered Tawtheeq contract. ADREC's stated reason was that new-lease prices had risen 15% across Abu Dhabi and 23% in investment zones compared with the previous year.

    A rent freeze signals that the constraint in Abu Dhabi is housing supply, not buyer demand.

    The freeze caps landlord income in the short term, which matters for yield-driven buyers; the longer fix is supply. ADREC's H1 2026 report counts about 409,000 residential units, with about 71,000 more projected by 2030 and deliveries peaking near 21,800 units in 2028. Six districts, Saadiyat, Al Reem, Yas, Zayed City, Khalifa City and Al Hudayriyat, are projected to drive 77% of that additional supply. Set against a half-year in which sales values rose 163.7%, the pipeline is real but measured. For now, Abu Dhabi is one of the GCC markets where the policy question is how to manage demand rather than how to find it.

    ينطلق عام ٢٠٢٦ في أبوظبي من قاعدة قياسية. فقد سجّل مركز أبوظبي العقاري تصرفات بقيمة ١٤٢ مليار درهم عبر ٤٢٬٨١٤ معاملة في ٢٠٢٥، بارتفاع ٤٨٪ في القيمة و٥٢٪ في العدد مقارنة بعام ٢٠٢٤، فيما قدّر بيان المكتب الإعلامي لحكومة أبوظبي نمو القيمة في ٢٠٢٥ بنسبة ٤٤٪. واستحوذت المبيعات على ٩٩٫٤ مليار درهم عبر ٢٥٬٦٠٤ معاملات، والرهون على ٤٢٫٧ مليار درهم عبر ١٧٬٢١٠ معاملات. وبلغ الاستثمار الأجنبي المباشر ٨٫٢ مليار درهم في ٢٠٢٥ بزيادة ١٣٪، فيما وصل الاستثمار الأجنبي في المناطق الاستثمارية إلى ٥٤٫١٣ مليار درهم، بارتفاع ٦٥٪ من ٣٢٫٨٩ مليار درهم.

    وجاء النصف الأول من ٢٠٢٦ أسرع وتيرة. إذ سجّل المركز تصرفات عقارية بقيمة ١١٧ مليار درهم في النصف الأول ٢٠٢٦، بارتفاع ١١٢٪ في القيمة و٦١٫٧٪ في العدد مقارنة بالنصف الأول ٢٠٢٥، أي ما يعادل نحو ٨٢٪ من إجمالي ٢٠٢٥ كاملاً. وقادت المبيعات هذه القفزة بقيمة ٨٦٫١ مليار درهم عبر ١٦٬٨٣٨ معاملة، بارتفاع ١٦٣٫٧٪ في القيمة. وأضافت الرهون ٢٦٫٧ مليار درهم عبر ٨٬٨٧٦ معاملة بزيادة نحو ٣٣٪، فيما بلغت معاملات المساطحة والإيجار طويل الأجل ٤ مليارات درهم، والهبات ٣١١٫٥ مليون درهم.

    رأس المال الأجنبي يصل بأحجام كبيرة

    قدّر المركز الاستثمار الأجنبي المباشر في النصف الأول ٢٠٢٦ بـ١٣٫٨ مليار درهم، بارتفاع ٣٠٩٪، متجاوزاً بذلك ٨٫٢ مليار درهم سُجّلت في ٢٠٢٥ بأكمله. وجاء المشترون غير المقيمين من ١١٦ جنسية مقابل ٨٢ جنسية قبل عام، تتصدرهم المملكة المتحدة والصين وروسيا الاتحادية والولايات المتحدة وألمانيا وفرنسا. وبلغت المعاملات في المناطق الاستثمارية، وهي المناطق المخصصة لتملك الأجانب، ٧٥ مليار درهم في النصف الأول ٢٠٢٦ بارتفاع ١٨١٪ من ٢٦٫٧ مليار درهم، كما اعتُمدت ثماني مناطق جديدة ليرتفع إجماليها إلى ٥٠ منطقة.

    ونما الطلب المحلي بالتوازي. إذ يُظهر تقرير السوق الصادر عن المركز للنصف الأول ٢٠٢٦ أن المشترين الإماراتيين ضخّوا ٢١٫٠ مليار درهم مقابل ٨٫٩ مليار درهم في النصف الأول ٢٠٢٥، وبلغت مبيعات الوحدات السكنية ٧٠٫٤ مليار درهم مقابل ٢٥٫٣ مليار درهم قبل عام.

    إلى أين اتجهت الأموال

    إنها سوق يهيمن عليها البيع على المخطط. ففي النصف الأول ٢٠٢٦ استحوذ البيع على المخطط على ٨٩٪ من قيمة المبيعات و٨٢٪ من الصفقات، واستأثر أكبر عشرة مطورين بـ٩٠٪ من المبيعات الأولية على المخطط بقيمة ٥١ مليار درهم. وعلى مستوى المناطق، تصدّرت جزيرة الحديريات بـ١٩ مليار درهم، أي ٢٧٪ من قيمة المبيعات السكنية، تلتها جزيرة السعديات بـ١٣٫٣ مليار درهم، ثم جزيرتا الريم والماريه بـ١٠٫٥ مليار درهم، وجزيرة ياس بـ٧٫٣ مليار درهم.

    وتبعت الأسعار هذا الزخم، إذ يُظهر مؤشر المبيعات المتكررة لدى المركز ارتفاع أسعار الشقق ٢٠٪ على أساس سنوي في النصف الأول ٢٠٢٦ وأسعار الفلل ١٢٪. وتبقى سوق الإيجار كبيرة ومتنامية، إذ يرصد المركز ٢٣٣٬٠٠٠ عقد إيجار سكني ساري المفعول بقيمة إيجارية تبلغ ٩٫٣ مليار درهم، بزيادة ٨٪.

    تجميد الإيجارات واستجابة المعروض

    استدعى النمو المتسارع استجابة تنظيمية. ففي ٢ يونيو ٢٠٢٦ أعلن المركز عدم جواز تطبيق أي زيادة إيجارية على العقود الجديدة أو المجددة حتى إشعار آخر، ثم حدّد في تحديثه الصادر في ٣ يونيو نسبة الزيادة السنوية المسموح بها عند ٠٪ بدلاً من ٥٪، للعقارات السكنية والتجارية والصناعية. ويتعيّن أن تستند التجديدات والعقود الجديدة إلى القيمة الإيجارية المسجلة في آخر عقد موثّق للعقار عبر نظام توثيق. وعلّل المركز القرار بارتفاع أسعار العقود الجديدة ١٥٪ في أبوظبي و٢٣٪ في المناطق الاستثمارية مقارنة بالعام السابق.

    تجميد الإيجارات إشارة إلى أن القيد في أبوظبي هو المعروض السكني، لا طلب المشترين.

    يحدّ التجميد من دخل الملاك على المدى القصير، وهو أمر مهم للمشترين الباحثين عن العائد، لكن الحل الأبعد مدى يكمن في المعروض. ويرصد تقرير المركز للنصف الأول ٢٠٢٦ نحو ٤٠٩٬٠٠٠ وحدة سكنية، مع توقع إضافة نحو ٧١٬٠٠٠ وحدة بحلول ٢٠٣٠، وبلوغ التسليمات ذروتها عند نحو ٢١٬٨٠٠ وحدة في ٢٠٢٨. ويُتوقع أن تستحوذ ست مناطق، هي السعديات والريم وياس ومدينة زايد ومدينة خليفة والحديريات، على ٧٧٪ من هذا المعروض الإضافي. وبالمقارنة مع نصف عام ارتفعت فيه قيمة المبيعات ١٦٣٫٧٪، يبدو خط المشاريع حقيقياً لكنه محسوب. وتبقى أبوظبي في الوقت الراهن من أسواق الخليج التي يدور السؤال التنظيمي فيها حول كيفية إدارة الطلب لا البحث عنه.

    Figures as published by the cited authorities, for the periods stated, and subject to their revision. Editorial analysis, not investment advice.

    PreviousSaudi Foreign Ownership in 2026: The Law, the Zones, the Fees and the Data Still MissingNextDubai at Mid-2026: A Record Start, a Quieter June and a Handover Wave That Arrives Slowly

    MoreUAE

    20 Aug 2026UAE · DubaiDubai at Mid-2026: A Record Start, a Quieter June and a Handover Wave That Arrives SlowlyAED 286bn3 min read 28 Sep 2026GCC · PropTechTitle on the Ledger: Gulf Tokenisation Moves Toward Law7.8M4 min read 25 Sep 2026Qatar · MarketQatar 2026: Sales Run Ahead of H1 2025 as the Ownership Map WidensQAR 10.69bn4 min read
    All insights

    The Insights briefing

    Read the market before it moves.

    Rarely in your inbox. Always on the record.

    Subscribe Request a briefing